[인강노트/기본] 190225-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 매매

@계약법

*총론

-성립 : 청약+승낙 / 의사실현 / 교차청약

-효력 : 동시이행의 항변권 / 위험부담 / 제3자를 위한 계약

-소멸 : 해제 / 해지

*각론 (시험범위만)

-매매

-임대차

 

#매매

*매매의 반대급부 : 금전에 한함 (그외는 교환*증여)

*계약금

-금전 기타 유가물

-계약금계약 : 종된계약(주된계약 매매와 별개, 매매의 무효*취소시 함께 무효*취소) / 요물계약

-종류

~증거금(증약금) : 계약의 증거 / 반환O,

~해약금 : 민법의 추정 / 당사자 중 어느 일방이 이행착수 전 해제, 교부자 포기, 수령자 배액상환 / 계약해제권을 보류하기 위한 계약금 / 채무불이행X -> 손해배상권X

~위약금 : 손해배상액*위약벌

*매매효력

-대금지급장소 : 인도장소 (있던 장소X)

-계약의 비용 : 측량*감정*작성비용 => 반땅!! (단, 등기는 매수인)

*매도인의 담보책임 (p.507, 아주 중요!!)

-권리의 하자 : 추탈담보책임

-물건의 하자 : 하자담보책임

[참조] 이행의 준비-착수-완료 : 이사라면, 준비(짐쌋다), 착수(옮기기 시작), 완료(뺐다)

[참조] 매매이행착수는 중도금부터 (ex.계약금5백+1차중도금5백 => 포기로 취소못함, 구속력↑)

■■■ 임대차

#물건의 사용

*소비물 : 반복사용X (ex.금전,쌀) / 소비대차

*비소비물 : 반복사용O (ex.토지,APT) / 사용대차(무상) & 임대차(유상)

*의무

-임대인 : 사용수익하게 해줄 의무(적극적) / 수선의무&비용상환의무(단, 임의규정)

-임차인 : 차임지급의무

[참조] 차임 : 사용의 대가, 유가물 가능, 후급(원칙 => 건물(월말), 토지(연말)) / 임차인 보호(2기이상 차임연체시 임대인의 해제권 발생)

[참조] 전세금 : 금전만 가능 (유가물X)

 

#임차인의 권리 (BIG3, 아주아주 중요!!-시험집중)

*비용상환청구권

-임의규정 (특약가능 => 원상복구(비용상환청구권 포기특약), 즉 아래내용은 특약없을 경우)

-필요비&유익비

~필요비 : 가치유지(ex.보일러수선비) -> 즉시 청구가능

~유익비 : 가치증가(ex.엘베설치비) -> 가액증가가 현존해야 청구가능(if not, 사치비), 시기는 임대차종료시

-집주인이 안 줄시 : 유치권 행사로 연결(물권과 연결)

*부속물매수청구권 (건물)

-편면적강행규정 (포기특약은 무효!)

-조건 : 건물자체 객관적편익에 기여할 것(ex.에어컨) / 임차인의 특수목적을 위한 시설은 X(ex.칠판)

*지상물매수청구권 (토지)

-편면적강행규정 (포기특약은 무효!)

 

#임차권양도 / 전대

*(원칙)임대인 동의 필수

*무단양도*전대 : 임대인의 해지권 발생

■■■ 주택, 상가임대차

@민사특별법 (6문제 출제, 문항당 1~2)

*주임법

*상임법

*가담법

*집합법

*부실법

 

#주임법

*거주보호 : 대항력 / 대항요건 = 주택의인도(점유)+주민등록(전입신고) => 대항력의 취득&존속요건, 익일오전0시 효력

*보증금보호 : 경매, 환가절차

-우선변제권 : 보증금 전액의 우선변제, 후순위자보다 먼저(줄서기) => ‘대항력+확정일자’로 가능

-최우선변제권 : 보증금 일정액의 우선변제(소액보증금의 우선변제), 다른 담보권자보다 먼저(새치기) => 경매신청등기전 ‘대항력’만 있으면 가능

[참조] 물권은 채권에 우선 = 매매는 임대차를 깨뜨린다

[참조] 우선변제권 & 최우선변제권 구분!! => 소액 임차인의 보증금의 우선변제(=최우선변제)

 

#상임법

*주임법과 유사하나, 차이점 이해가 중요 (p.600)

■■■ 가등기담보, 집합건물법

#가등기담보 등에 관한 법률

*전형담보 : 유치권, 질권, 저당권

*비전형담보

-가등기 하면 : 가등기담보 / 채권 담보하기 위해 가등기만 걸어두는 것(채권자 세금부담X)

-이전등기 하면 : 양도담보 (=가등기담보등) / 채권 담보하기 위해 소유권을 이전 받는 것(채권자 세금부담O)

*적용범위 (청산금 여부(있으면 적용, 없으면  미적용) / 사채업자 규제법으로 이해)

-적용

~초과 (담보물가액 > 차용액+이자)

~등기*등록O

~소비대차O

~소유권, 지상권 등 담보할 수 있는 모든 권리

-미적용 (암기!!)

~미달 (담보물가액 < 차용액+이자)

~등기*등록X

~소비대차X (즉, 공사대금, 판매대금반환등에는 적용X)

~전세권, 저당권, 질권 (전부 저질이라 적용X / 가등기가 담보물권이므로 같은 담보물권 재적용X)

*청산

-귀속청산 : 사적실행(집을 가지고, 청산금 지급 / 사적처분은 불가능) -> 절차(p.621)

-처분청산 : 공적실행(경매 / 가등기담보권=저당권 간주)

 

 

#집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

*분류

-901호: 전유부분(구분건물) / 요건(구조상 이용상 독립성 + 구분행위)

-101동: 집합건물(1동의 건물, 구분건물 모임)

-외벽,승강기,옥상 : 공용부분 / 구조상 공용부분(등기X) & 규약상 공용부분(등기O-단 표제부만) / 전원의 공유(지분) -> 전유부분의 면적비율로 지분결정

-대지 : 법정대지(1동의 건물이 있는 토지) & 규약대지(법정대지외 공용부분-주차장,화단,놀이터 등)

*대지사용권 : 집합건물에서 구분소유자(소유권,지상권,임차권)가 토지에 대해 가지는 권리 (cf.등기법:대지권)

[참조] 소유&관리파트 중 관리파트 개정예정내용이 많으나, 19년내 미정중

[참조] 구분행위 : 구분건물로 안해도, 의사가 객관적 표시로도 가능(판례)

[참조] 구조상(법정*당연) 공용부분: 외벽,승강기 / 규약상 공용부분: 관리사무소

[참조] 공용부분 : 보존(by각구분소유자) / 관리(by통상집회결의–구분소유자 및 의결권의 과반수↑) / 변경(by통상집회결의-구분소유자 및 의결권의 3/4↑) / 사용(by용도에 따라)