[인강노트/기본] 190222-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개기법 및 중개업 경영 / 거래계약의 체결

@국민보호가 아닌 경영파트라 출제빈도 下

 

#AIDAS

*주의 흥미 욕망 행동 만족 => 욕망 행동 단계에 Closing(계약체결시도)

 

#Selling Point

*기술적 / 경제적 / 법률적 / 정책적

[기출] 단독주택과 아파트의 셀링포인트의 한계를 명확하게 구분할 수 있다.(X)

 

 

#계약서 당사자 확인

*최소 : 신분증 + 등기사항증명서 + 등기필정보

*대리인 : 부부관계라도 ‘인감+위임장’ 받아둬야 함 (안받아도 불법은 아님-실무상 못받는 경우 多 -> 녹취*소유자통장입금*주거래통장(갱신횟수확인 등으로 대신)

[기출] 대리인이 부부관계임이 확인되었다면, 계약을 진행해도 된다.(X,매매는 가사범위 넘어감-대리권확인 필)

 

#계약서 기재사항

*필요적 기재사항 : 인물계약금인권조교(P.9)

*계약금 : 10%

-판례 : 1억주택에 5천만원 계약금 -> 1천만원은 계약금, 4천만원은 중도금

-계약금은 특약이 없다면 해약금 추정 (위약금X)

-매도인 해제: 2배 / 매수인 해제:계약금포기

-낭설: 24시간이내 해제시 해약금없이 취소가능하다(X)

[참조] 해약금: 해제를 유보시키는 비용 / 위약금: 손해배상

[기출] 매도인이 1천만원을 계약금으로 받았다가, 계약을 해제했을 때, 매수인에게 돌려줘야할 해약금은 얼마? (줘야할돈 총2천만원, 이중 1천만원이 해약금)

 

#권리금

*집주인이 돌려줄 의무X / 권리금 회수 기회(6개월)만 주면 됨

*단, 집주인이 직접 권리금수령(바닥권리금)하고, 세입자가 계약기간보다 빨리 나갈경우, 잔존기간의 권리금은 돌려줘야 한다. (판례)

■■■ 부동산거래 전자계약시스템 / 검인신청

#전자계약시스템

*사이트 (https://irts.molit.go.kr) -> 동영상 볼 것!

*특징

-등기수수료 할인(30%)

-비대면계약 가능

-계약서보관의무X, 도장필요X

-거래신고서, 계약해제신고서 제출X

-매매,전세,월세 모두 가능

-개공은 회원가입필수, 거래당사자는 휴대폰본인인증만, 대리인X

-개인간 직거래는 이용불가(개공 통한 거래에 한한 거래만 가능)

-(임대차)확정일자 무료&자동 부여 / (매매)부동산실거래신고 자동연계

-부실 확인설명 방지(빈칸 모두 채워야 하는 구조)

-무자격*무등록업자 방지

 

#검인신청

*계약을 원인으로 한 소유권이전등기 시에만

-O : 매매, 교환, 증여, 판결(예외)

-X : 경매, 공매, 수용, 입목*광업*공장재단, 국가*지자체

*필수기재사항 : 당목계대중조(P.10) (닭모가지 개대가리 중이 조아한다)

-(비교)거래계약서 필수기재사항 : 인물계약금인권조교(P.9)

[참조] 실무상, 매매는 부동산거래신고로 의제, 증여&판결은 공인중개사와 무관, 교환은 거래가 없는 등의 이유로 검인받을 일이 거의 없다.

[기출] 시장 등이 읍면동장에게 검인권한을 위임한때는 지체없이 관할등기소장의 승인을 받아야 한다.(X,관할등기소장에게 통지해야한다)

■■■ 상임법 / 경공매

#상임법 적용 범위

*보증금

-서울 : 9억

-과밀 : 6억9천

-광역 : 5억4천

-기타 : 3억7천

*임차인 계약갱신 요구에 대한 정당한 거절 사유 8가지 (중요)(P.54)

-3기 차임연체 / 부정한 임차 / 합의&보상제공 / 동의없는 전대 / 중대과실파손 / 건물멸실 / 건물철거*재건축사유 / 위반중대사유

*최장 임대차기간 : 10년

*권리금

-종료6개월전~종료시까지 방해X

-권리금 적용제외 : 준대규모이상점포, 국유재산, 전대차 (전통시장은 적용)

 

#경매/공매

*강제경매(임차권) / 임의경매(전세권, 저당권 등 담보물권)

*권리분석

-소제(소멸) : 근저당, 저당권, 담보가등기, 가압류, 압류

-인수 : 유치권, 분묘기지권, 법정지상권

*말소기준권리(근저당) 이전 용익권: 인수 / 이후 용익권: 말소

 

#매수신청대리

*범위 : p.470

*대리 할수 없는 것 : 소송대리 / 매수신청대리 대상물 외 대리

*등록 : 지방법원

*중개인X, 개공*법인개공만 가능(제출서류 중 중개사무소등록증사본)

*등록통지 : 14일이내 (cf.비교: 중개사무소 개설통지 7일)

*게시의무 : 등수보자 + 매수신청등록증, 보수표, 보증증명서류

*실무교육 : 경매실무교육 이수 (중개실무교육과 별개!!)

*개공의 인감증명서 : 매수신청대리에서만!! (공인중개사법에서는 전혀 없음!!)

*개공은 매각장소*집행법원 직접 출석 (소공도X)

*매수신청대리 관련 보존 : 모두 5년

*지도감독 : 협회-법원행정처장 / 지부*개공-지방법원장

[참조] 매수신청대리 대상물 & 중개대상물 : 내용은 같으나, 그외 물건을 대리는 못하고, 중개는 할 수 있다는 점에서 차이 (ex. 자동차 중개O, 자동차 경매대리X)

 

 

#OX

*틀린 것 : 3,4,5,7,8,11,17,20,21,23,27,28

*맞지만 애매했던 것 : 2,10,26

-분묘의 멸실이 일시적이라면, 분묘기지권은 유지된다(판례)

-설치기간만료 분묘 시설물 철거 : 1년내

-자연장지 : 개인(사후30일이내 신고) / 가족,문중,종중(사전 신고) / 법인(사전 허가)

-묘지 : 개인(사후30일이내 신고) / 가족,문중,종중,법인(사전 허가)

-매장: 30일이내 사후신고 / 화장:사전신고

-묘지 설치면적 : 개인(30m²이하) / 가족(100m²이하)

-농지위탁경영 : 3개월이상 국외여행

-토지거래허가구역 내 농지취득 : 토지거래계약허가서(농지취득자격 의제)

-주말체험영농 : 농지취득자격증명 발급 필요 (단, 농업경영계획서 작성없이 발급신청 가능)

-농지임대차 : 서면계약 원칙!!

-농지 1만m2소유 가능 : 8년간 농업경영 후 이농