[인강노트/기본] 190223-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 저당권

#저당권

*성립

-제3자 : 물상보증인

-객체 : 부동산(동산X), 지상권, 전세권 => 공시 가능한 것에 한정

-1필 토지의 일부 : 소유권이전 불가능 -> 저당권 불가능

-피담보채권 : 반드시 금전채권은 아니나, 실행(경매)시에는 금전채권이어야 함

*효력

-경매 : 환가절차

-범위

~피담보채권의 범위 : 원본 / 이자, 위약금 / 손해배상금, 저당권실행비용 (암기:원리금위 손실비용->원투투)

~목적물의 범위 : 부합물, 종물, 과실

*실행

-담보권실행경매(구.임의경매)

*저당권&용익권

-경매 실행시 : 모든 저당권 소멸 -> 최선순위 저당권을 기준으로 뒤의 것들은 모두 소멸(말소), 앞의 것은 경락인에게 인수

[참조] 원투투: 원본(필요적기재) / 이자,위약금(임의적기재) / 손해,실행비용(등기X)

[참조] 손해배상금 : 지연배상(=지연손해, 지연이자), 원본이행기일~1년분 한정(후순위자 보호를 위함)

[기출] 저당권의 피담보채권 범위에 해당하지 않는 것은?

[참조] 주유소 캐노피,주유기,유류저장탱크 : 부합물,종물,부합물 => 저당권의 범위

[참조] 과실은 저당권 범위X (단, 압류하면 범위O – 359조)

[참조] 경매 : 임의경매(집행권원 불필요->즉시경매실행O)  /  강제경매(집행권원 필요->즉시경매실행X(소송필요)) (cf.집행권원:판결문 / 일반채권자가 하는 것은 강제경매, 담보물권자가 하는 것이 임의경매)

■■■ 특수저당

#특수저당권

*공동저당

-수개의 부동산을 동일채권에 담보

-공동담보목록 : 5개이상

*근저당

-계속적거래관계 / 장래확정될 채권 / 현재 변동되고 있는 불확정채권을 담보

-부종성이 완화 (결산기까지) : 일반저당은 피담보채권을 갚으면 담보물권이 바로 소멸, 근저당은 중간에 갚더라도 결산기전까지는 소멸X

[참조] 실제 실무에는 일반저당은 거의 없고, 근저당이 대부분 (손해배상금 이행기 1년분한정으로 못 받을 것 예상하기 때문에, 거의 최고액을 좀더 높혀 근저당으로 함)

[참조] 근저당 ≒ 부동산을 담보로 하는 마이너스통장 (한도=채권최고액)

 

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<한자>

근저당 根抵當 : 뿌리가 저당권

■■■ 계약법, 동시이행의 항변권

@계약법

*총칙 : 성립 / 효력(동위제) / 소멸(해제&해지)

*각칙 : 증여, 매매, 교환… (ex.매매의성립, 매매의효력, 매매의 소멸)

-전형계약 15가지 (시험은 매매&임대차&교환(약간) 만)

-유상,무상 / 쌍무,편무 / 낙성,요물 / 불요식,요식 (3가지 형태 암기 : 유상-쌍무-낙성-불요식 / 무상-편무-낙성-불요식 / (현상광고만) 유상-편무-요물-불요식)

[기출] 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전함으로써 성립한다.(X,약정함으로써)

[기출] 매매는 매도인이 재산권을 이전하고, 매수인이 대금을 지급함으로써 성립한다. (X, 약정함으로써)

[기출] 모든 유상은 쌍무다.(X,현상광고 편무) / 모든 쌍무는 유상이다.(O)

 

#청약과 승낙

*청약

-불특정다수인에게 가능

-구체적, 확정적 의사표시 (정도: if 승낙有-계약성립)

-효력

~언제나 도달주의 (격지자, 대화자 모두 – 장소가 아닌 시간적 개념)

~구속력 : 임의로 철회X (단, 도달전 철회O)

~승낙적격 : 청약의 실질적 효력 (승낙을 받을수 있는 적당한 자격) –> 기간 정함 vs 기간 안정함

*승낙

-불특정다수인에게 불가능

-효력

~연착, 변경된 승낙은 새로 청약한 것으로 본다

~격지자간의 승낙 성립 : 발신주의 (승낙의 통지를 발송한 때) (cf.단, 대화자간의 승낙은 도달주의!) (암기:격승발)

*의사실현에 의한 계약 성립 시기 : 승낙의 의사표시 사실이 있을 때 (알았을 때X)

*교차청약에 의한 계약 성립 시기 : 동일내용의 청약이 교차한 경우, 양 청약이 상대방에게 도달했을 때 (=나중 청약 도달시)

[참조] 청약의 유인 : 확정X (ex.구인광고, 상품목록 배부) (cf.아파트2억(청약), 아파트2억협의가(유인))

[예제] 짬뽕주문했는데, 짜장이 나옴. 생각없이 비비다가, 짬뽕시킨걸 기억 => 짬뽕(청약), 나온 짜장(변경을 가한 승낙-새로운 청약), 비빔(승낙)

 

#동시이행의 항변권

*당사자 쌍방 모두 이행하지 않을 경우 (cf.한쪽만 했을 경우는 ‘채무불이행’ -> 즉, 동시이행의 항변권이 있다는 말은, 채무불이행 되지 않았다는 의미)

*효력

-연기적항변권 (영구적X)

-존재효

-행사효 (당사자가 입증)

[참조] 이행제공 : 이행할 수 있는 조건을 제공 (ex.법무사 사무실에 등기서류 맡김(잔금주면 찾아갈 수 있도록))

[참조] 보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대한 대항

-집을 돌려주지 않은 경우, 집주인이 공탁걸고 ‘동시이행의 항변권’을 행사하면, 손해배상은 못 받음

-임차권등기 후 집은 돌려주는 경우, 집주인은 채무불이행이 되므로, 약정 및 이자 손해배상 받을 수 있음

 

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<용어>

격지자, 대화자

■■■ 계약의 소멸

#위험부담

甲(집) -- 계약 -- 인도 -- 乙(매수인)

*계약성립 전 화재 : 원시적불능 => 무효

*계약성립 후, 인도 전 화재 : 후발적불능 => 유효

-귀책사유 有 : 채무불이행

-귀책사유 無

~쌍방 無이면, 모두 의무 면함 (다만, 甲은 집이 없어진 부담은 감수 -> 채무자위험부담주의)

~채귀수불이면, 채무자는 면하고, 채권자는 안면함 (채권자의 귀책사유, 수령지체*불가항력)

 

#제3자를 위한 계약 (ex.꽃배달)

甲(남편,매수인,요약자)   ------ (매매,보상관계) ------>   乙(꽃집주인,매도인,낙약자)

└<---(출연관계,대가관계)--- 丙(부인,수익자,제3자) <---(급부실현관계,이행관계)---┙

*암기 : 이렇게 아내에게 꽃을 가져다주는 남편은 뽀다이 나는 남편

*대표예 : 타인을 위한 생명보험

*성립요건

-제3자를 위할 것 : 제3자 (이익) 약관의 존재

-계약할 것 : 요약자&낙약자 보상관계 유효 (성립*취소*해제 등은 요약자&낙약자간의 문제 – 제3자는 무관)

 

#계약의 소멸

*해제&해지

-해제 : 계약했던 것을 소급하여, 없애버림 (소급효, 일시적계약에서 계약의 소멸)

-해지 : 계약했던 것을 어떤 시점에서 정지시켜 버림(장래효, 계속적계약에서 계약의 소멸)

*해제권 발생원인

-약정해제권 : 약정에 의해

-법정해제권 : 채무불이행(이행지체, 불완전이행, 이행불능)으로 인해 -> 일방적 의사표시로 해제(소급효: 원상회복&손해배상)

~이행지체 : 최고를 해야만 해제 가능 (최고 후, 상당기간 이행안할시 해제가능)

~불완전이행 : 추완이 가능하면 최고, 불가능하면 해제

~이행불능 : 바로 해제 가능

=> 요약 : 법정해제권은 채무불이행이 채무자의 귀책사유로 지체*불완전*불능 등으로 발생했을 때, 그 상대측에서 최고 등의 절차를 거친 후, 일방적 의사표시로 해제하는 것

[참조] 해제,해지 공통점 : 일방적 의사표시 / 손해배상의 청구에 영향X

[참조] 해제-일시적계약 : 한번(매매,구입) / 해지-계속적계약: 반복(임대차,우유배달)

[참조] 혼인의 해제권인 이혼청구권 : 채무불이행 한자의 상대방이 갖는 권리

[참조] 채무불이행 전제조건 : 채무자의 귀책사유 존재해야 함 (cf. 귀책사유없이 천재지변으로 채무불이행이라면, 위험부담 법리로)

[참조] 해제*해지와 손해배상은 무관 (별개로 손해배상 청구 가능!! -551조)