[인강노트/기본] 190220-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 건축절차 (허가, 신고 등)

#절차

*대지

*사전결정 (선택사항 / 실효:2년)

*건축허가 (예외:건축신고-가벼운거)

*착공신고

*시공/감리 (건축주)

*사용승인

[참조] 허가권자 : (원칙)시군구 / (예외)특광 (대형건축물 21층, 10만m²↑)(cf.도지사X,도지사는 승인권자)

[기출] 연면적 10m²이상인 공장, 창고등의 건축은 특광의 허가를 받아야 한다. (X, 공장창고는 원칙!)

 

#건축신고 대상 틀

*건축

-200m²미만 + 3층미만 (보통:관농자 / 도시,지구단위계획구역,붕괴위험지역 등은 신고X->허가)

-100m²이하 건축 (신축)

-85m²이하 건축 (증축, 개축, 재축)

*대수선

-200m²미만 + 3층미만 대수선

-대수선 중 ‘수선’만 (증설,해체,변경 등은 X)

[참조] 신고부분은 암기!! (나머지는 허가로 이해)

 

#철거*멸실

*철거 : 사전 3일전 신고

*멸실 : 사후 30일이내 신고

■■■ 가설건축물, 대지와 도로의 관계, 조경, 공개공지

#가설건축물

*허가&신고대상

-허가 : 도시군계획시설 관련

-신고 : 나머지 대부분

*존치기간 : 3년이내

 

#도로

*보행&자동차 / 최소너비4m이상 / 국계법&행정부 지정도로(예정도로 포함)

 

#대지와 도로

*원칙

-건축물의 대지는 2m이상 도로와 접해야 함 (자동차전용도로는 제외한 2m)

*예외

-출입지장이 없다고 인정, 광장 등 공중의 통행 지역으로 허가권자 인정, 농지의 농막 -> 접하지 않아도 됨

-2천m²이상 건축물(공장은 3천)은 너비6m도로에 4m이상 접해야함 -> 강화 (단, 2천이상이라도 동물들이 사는 축사등은 해당X)

 

#조경 의무

*200m²이상 대지 건축할 경우

*안해도 되는 경우

-녹지지역(관농자), 축사, 가설건축물 등

-면적5천m²미만대지 건축 공장 / 연면적합계 1500m²미만 공장 or 물류시설(단,주상지역일 경우엔 해야함) / 산업단지의 공장=> 시험은 여기서 출제!!

 

#공개공지

*백화점, 영화관, 터미널, 대형마트 => 연면적5천m²이상 / 주로 주상 지역 느낌!!

*설치대상 지역

-일반주거, 준주거 (전용주거X)

-상업

-준공업 (공업X)

-그외 행정청이 지정

■■■ 건축물 높이제한, 건축협정, 결합건축

#일조확보 건축물 높이제한 (주거지역만!!)

*지역

-원칙-건축물 : 전용주거, 일반주거 (준주거X)

-예외-공동주택 : 중심상업, 일반상업지역을 제외한 지역 (즉, 비싼땅에는 높이제한X)

*방향

-원칙-정북인접대지경계 : 조례 지정 거리 이상 띄우기(p.451)

-예외-정남인접대지경계 : 새로개발하는 곳 & 북쪽신경안써도 되는곳(공원,하천 등-p.452)

 

#용어

*건축면적 : 외벽의 중심선 수평투영면적 (벽이 없을시, 외곽기둥)

*연면적 : 각층의 바닥면적 합계

-용적률 산정시 제외되는 면적 : 지하층, 지상층주차장(필로티1층), 유사시 안전구역*대피공간

*층수

-미산입 층 : 지하층, 건축물옥상부분이 건축면적의 1/8이하일 경우(승강기탑,계단탑 등),

-층수 불명확할 경우 : 4m마다 1층 간주

-건축물 부분에 따라 층수가 다를 경우 : 가장 많은 층수로 계산

 

#건축협정

*협정: 전원의 합의 / 폐지: 과반수의 동의

*건축협정시 통합적용되는 것 : 조경, 도로관계, 지하층, 부설주차장, 건폐율, 하수처리 (단, 용적률X)

 

#결합건축

*2개 대지, 100m거리이내 => 용적률의 결합

*협정: 전원의 합의 / 폐지: 전원의 동의

[참조] 결합건축 < 건축협정

■■■ 주택법용어, 사업주체

@주택법 적용 (이 범위가 아니면 건축법 적용)

*주택건설사업

-단독주택 : 30호↑

-공동주택 : 30세대↑

*대지조성사업 : 1만m²↑

 

#건축법과 차이점

*단독주택에 공관 포함X

*공동주택에 기숙사 포함X (준주택에 포함)

 

#준주택 (오노다기)

*오피스텔 / 노인복지주택 / 다중생활시설(고시원) / 기숙사

 

#세대구분형 공동주택

*수익형 주택 / 부분임대

*구분시 욕실,부엌,현관 필수

*1개의 세대로 간주 (구분소유X)

*구분했다가 복원 가능해야 함

*단점 : 주차 (세대,면적 1/3이 넘지 못하도록 제한)

 

#도시형 생활주택

*300세대 미만 / 도시지역만 가능 / 국민주택규모 / 혜택이 많은 편

*분류

-원룸형주택 : 아파트연립다세대 + 원룸형요건 (50m²이하,욕실부억필요)

-단지형연립 : 5층까지 가능

-단지형다세대 : 5층까지 가능

=>원룸형요건을 갖추면 원룸형, 그렇지 않으면 단지형 – 단지형은 연립과 다세대(아파트X)

=>즉, 도시형 생활주택 아파트는 원룸형으로만 가능하다(기출)

[참조] 원룸면적 조건 50m²이하 / 30m²이상이면 투룸 가능

 

#기타

*에너지절약형 친환경주택 : 공동주택 건설시

*건강친화형 주택 : 500세대 이상 공동주택 건설시

*장수명주택 : 1000세대 이상 주택 건설시

[참조] 비용순 : 장수명 > 건강 > 에너지

 

#주택조합 (조합목적: 내집마련 / 리모델링)

*지역주택조합 : 내집마련 (건설공급 관련규정 적용)

*직장주택조합 : 내집마련 (건설공급 관련규정 적용)

*리모델링주택조합 : 공동주택 소유자 (단독주택X)

 

#주택단지

*별개단지 구분 요건

-철도, 고속도로, 자동차전용도로

-폭20미터 이상 일반도로

-폭8미터 이상 도시군계획 예정도로

 

#부대시설 & 복리시설

*부대 : 꼭 필요

*복리 : 있으면 좋음

[참조] 유치원 : 도정법 공동이용시설 포함X, 주택법의 복리시설에는 포함O

 

#기간시설 & 간선시설

*기간시설 : 기반시설보다 좀 중요한 시설 느낌 (전기, 가스, 상하수도, 통신, 지역난방 등)

*간선시설 : 기간시설 간 연결시키는 시설

 

#공구

*하나의 주택단지내 둘 이상으로 구분되는 공사구역 (ex.1공구, 2공구…)

*착공신고 및 사용검사 별도로 수행

*공구간 경계폭: 6m이상 / 공구별 세대수: 최소300세대이상

[참조] 사업승인시 공구별 나눠서 사업할 수 있는 규모 : 600세대이상

 

#일부 증축 (리모델링)

*일부증축 : 30%내 (85m²미만이면 40%내)

*그외 리모델링 관련 수치들은 대부분 15

-일부증축을 다시 하고 싶으면, 최소 15년이 지나야 가능

-기존세대수의 15%이내 세대수 증가 증축허용

-수직증축 : 15층이상(3개층) / 14층이하(2개층)

 

#사업주체

*등록/비등록 : 등록(민간) / 비등록(공공)

*단독/공동 (토지소유자-등록사업자 / 주택조합-등록사업자 / 고용자-등록사업자)

-같이하면 공동, 등록사업자 없이하면 단독이 되는 의미

-단, ‘고용자’는 무조건 등록사업자와 공동으로 주체가 되어야 한다. (즉, 단독X)

*주택조합 : 법인X / 원칙:설립인가(지역,직장,리모델링) / 예외:설립신고(국민주택을 공급받기 위한 직장)

 

 

#OX

*틀린거 : 3,4,5,8,22,24

*맞지만 애매 : 17,23,24

-도시군계획내 건축허가 제한권자 : 시도지사

-대지&도로 접하는 길이 : 2m

-국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 시군구 신고 (인가X, 허가X)

-설립인가대상인 지역*직장주택조합의 조합원 요건 : 무주택세대주+85m2이하1주택소유자