[인강노트/기본] 190219-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 지렛대 효과 / 부동산 투자의 위험

#지렛대효과

*정의 : 부채가 지분수익률에 미치는 효과

*레버리지효과 : 조건

-정의 지렛대 : 지분수익률 > 총투자수익률(종합수익률) > 저당수익률(이자율)

-부의 지렛대 : 지분수익률 < 총투자수익률(종합수익률) < 저당수익률(이자율)

-중립 지렛대 : 지분수익률 = 총투자수익률(종합수익률) = 저당수익률(이자율)

*총투자수익률(종합수익률) = 순수익(순영업소득) / 총투자액(가격)

-총투자액(가격) : 부동산가격

*지분수익률 = (순수익 – 이자) / 지분

-이자에 따라 수익률의 증감

[참조] 총투자=총자본=종합 / 대출금=저당투자액

[참조] 이자 : 지분수익률만 연관 (총투자수익률X)

[기출] 지렛대효과는 총투자수익률에 미치는 효과를 알기 위한 이론이다.(X, 지분수익률)

[예제] A부동산가격 2억(총투자) / 운영기간 1년 & 순영업소득 4천 / 1년간 부동산가격은 그대로 / 대출금(부채) 1억 & 연이자율 10% 일때, 지분수익률 및 어느 지렛대인지 구하라.

-총투자수익률 = 4천만 / 2억 = 20% (총투자수익률>연이자율 => 정의 지렛대)

-자기지분금 = 1억 (총투자-대출금)

-연이자 = 1천만 (대출금X연이자율)

-지분수익률 = (4천-1천) / 1억 = 30% (정의 지렛대임을 이미 알았으므로, 지분수익률이 총투자수익률보다 크게 나올 것을 예상 가능)

[추가] 대부비율=대출금/부동산가격 , 지분비율=자기지분금/부동산가격 , 부채비율=대출금/자기지분금

상기예제의 대부비율 = 1억/2억 = 50%

상기예제의 부채비율 = 1억/1억 = 100%

=> 대부비율이 80%일 때, 지분수익률은? (4천-1천6백) / (2억-1억6천) = 60%

=> 즉, 정의지렛대는 대부비율이 커지면 지분수익률은 더 커진다. (cf. 부의지렛대는 대부비율이 커지면, 지분수익률이 더 작아진다 -> 은행만 좋은일)

 

#부동산투자의 위험

*사업상위험 : 시장(경기불황), 운영, 위치

*금융상위험 : 부채, 채무불이행, 파산

*법적위험 : 법의 변경

*인플레위험 : 구매력

*유동성위험 : 환금성

[참조] 금융상&유동성 위험 혼동 조심!!

■■■ 수익률, 수익과 위험측정

#수익률

*기대수익률

-예상수익률, 내부수익률, 객관적수익률, 가중평균개념(호황-불활)

*요구수익률

-최소보장수익률, 외부수익률, 필수적수익률, 기회비용

-요구수익률 = 무위험수익률 + 위험할증률 + 예상인플레율

~무위험수익률 : 시간의 대가 / 국공채, 정기예금

~위험할증률 : 위험의 대가 / 시장위험, 위험혐오도반영(주관적차이)

~예상인플레율 : 피셔효과(인플레예상만큼 올려서 받아라)

*실현수익률

-실제 달성된 수익률 (투자선택에 영향X)

=> 기대수익률>요구수익률 : 투자선택, 장기에는 균형(수요증가->가격상승->기대수익률하락->균형)

=> 기대수익률<요구수익률 : 투자기각, 장기에는 균형(수요감소->가격하락->기대수익률상승->균형)

 

#투자가치/시장가치

*투자가치 : 주관적, 사용가치, 유입현재

-투자가치 = 예상순수익/요구수익률(할인율)

~이해만 : 매해 생기는 수익에 요구수익률을 나누면 투자가치!!

~위험↑ -> 할인률↑ -> 투자가치↓

*시장가치 : 객관적, 교환가치, 투자비용 (cf.감정평가는 시장가치 구하기!!)

=> 투자가치>시장가치 : 투자선택

=> 투자가치<시장가치 : 투자기각

 

#위험에 대한 투자자 태도

*위험혐오형(위험회피형) -> 가장 이성적이고 합리적인 투자자

-보수적 : 위험혐오도가 더 큰 경우

-공격적 : 위험혐오도가 더 작은 경우

*위험중립형 -> 위험고려X 투자자

*위험선호형(위험추구형) -> 비합리적 투자자

[참조] 시험은 ‘위험혐오형’!!

 

#위험-수익 상쇄관계(비례관계)

*체계적위험은 요구수익률에 반영

*체계적위험과 수익은 비례(상쇄)관계

[참조] 체계적위험 : 피할수 없는 위험

 

#수익과 위험의 측정

*수익측정 : 평균, 기대수익률(기대수익률은 최고*최저가 아닌 이들의 평균값)

-투자대상에 발생할 수 있는 각 사상(경우의수)에 확률부과 후, 이를 가중평균하여 현금흐름의 기대치 계산

-예제A> 호황(수익30%, 확률50%) / 불황(수익10%, 확률50%)

~기대수익률(평균) = (30%X0.5) + (10%X0.5) = 20%

-예제B> 호황(수익22%, 확률50%) / 불황(수익18%, 확률50%)

~기대수익률(평균) = (22%X0.5) + (18%X0.5) = 20%

*위험측정 : 표준편차(σ), 분산(σ²), 변이계수

-각 사상이 기대치에서 벗어나는 정도

-즉, 최고*최저가 평균에서 벗어나는 정도 (상기예제 상, B가 A보다 위험이 적다)

■■■ 위험처리방법, 평균분산법 / 포트폴리오

#위험처리&관리방법

*위험처리방법

-위험투자제외 : 무조건 제외

-보수적예측 : 기대수익 하향조정 / 비용 높게 예측

-위험조정 할인율 사용 : 위험↑ -> 할인율↑(주관적 가능성 문제) -> 투자가치↓

-민감도분석 : 투입요소(위험) -> 산출(수익)

~위험 : 공실률, 영업경비, 이자율 (이중 가장 민감도 높은건 공실률)

*위험관리방법

-위험의 회피

-위험의 보류

-위험의 전가 : 인플레만큼 임대료 인상, 이자율 스왑(swap)

-위험의 통제(축소) ; 민감도분석, 포트폴리오

 

#평균분산결정법 (지배원리)

*평균분산법 해결법O (평균:수익-큰거선택 / 분산:위험-작은거선택)

*평균분산법으로 해결이 곤란한 경우 방안 3가지 (오류 - 평균수익과 분산위험 모두가 클 때)

	A	B
수익	20%	10%
위험	10%	4%

-투자성향차이 : 공격적(A선택), 보수적(B선택)

-포트폴리오 이론 : A and B (A일부,B일부 분산투자)

-변이계수(변동계수) : 단위당 위험도(작을수록 안정적)

~변이계수 = 표준편차/기대수익률 (위험/수익)

~A변이계수=10/20=0.5 / B변이계수=4/10=0.4  => B가 A보다 위험도가 낮아 B로 투자

 

#체계적위험 / 비체계적위험

*총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험

-체계적위험 : 피할 수 없음 / 전체시장 (경기변동, 인플레, 이자율 – 3대 체계적위험)

-비체계적위험 : 피할 수 있음 / 개별자산 (분산투자를 통해 0까지)

[참조] 총위험은 체계적위험을 끼고 있어, 0이 될 순없다.

[기출] 포트폴리오를 통해 총위험을 0까지 줄일 수 있다.(X,총위험->비체계적위험)

 

#포트폴리오 효과 / 상관계수

*-1 < 상관계수 < +1

-상관계수 : 두 자산간의 수익률변동의 유사성

-상관계수가 음(-)인 경우 : 반대방향 / 위험분산효과↑ / -1이면 비체계적위험 완전제거

-상관계수가 양(+)인 경우 : 동일방향 / 위험분산효과↓ / +1이면 비체계적위험 전혀제거못함

[참조] +1만 아니면, 위험분산효과는 있다!!

 

#효율적전선 (효율적프론티어, 효율적투자선)

*주어진 위험하에 최대한 수익을 얻을 수 있는 점을 연결 or 주어진 수익하에 위험이 가장 작은 점을 연결

*지배원리를 충족시키는 점들의 궤적

*위로 볼록 우상향 곡선

 

#무차별곡선 (위험혐오형)

*효용이 동일한 점들의 궤적

*아래 볼록 우상향곡선 (우상향직선X) (이유:위험혐오형은 위험(x축)이 커질수록 기대수익(y축)은 더 높기 때문)

-급경사 : 보수적투자자 (위험혐오도 大, 위험대비 기대수익이 더 크다)

-완경사 : 공격적투자자 (위험혐오도 小, 위험대비 기대수익이 더 작다)

 

#최적의 포트폴리오 선택

*효율적전선과 무차별곡선의 접하는 지점 (1개, 즉 2개가 만나는 교차점X)

■■■ 현지수지측정방법 / 영업소득세

<현금흐름(현금수지) 측정방법>

 

#영업수지 : 운영과정 -> 소득이득

가능조소득 (잠재적총소득) = 단위당임대료 X 임대단위수

- 공실/불량부채(대손충당금)

+ 기타수입(주차장, 자판기수입)

유효조소득 (실제총소득)

- 영업경비(운영경비 : 재산세,유지,관리,수선비,보험료,광고비,수도,전기,수수료) (cf.건물감가상각비X)

순영업소득

- 부채서비스액(원리금상환액, 저당지불액)

세전현금수지

- 영업소득세(건물감가상각비는 과세표준액을 낮춘다, 절세효과)

세후현금수지

 

[예제]

(1억2천만) 단위당임대료 10만원 X 임대단위수 100개 X 12개월

(-600만) 공실 5%

(1억1천4백만) 유효조소득

(-1400만) 영업경비

(1억) 순영업소득

(-1600만) 부채서비스액(대출) – 이자 1천만원 (원금은 600만원임을 추론)

(8천4백만) 세전현금수지

(750만) 영업소득세

(7천650만) 세후현금수지

 

*영업소득세 구하기(2가지방식)

순영업소득 (1억) 에서 출발할 경우	세전현금수지 (8천4백만) 에서 출발할 경우
- 이자 (1천만) = 과세표준 (9천만) - 감가 (2천만) + 대체충당 (5백만) = 과세소득 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만	+ 원금 (6백만) = 과세표준 (9천만) - 감가 (2천만) + 대체충당 (5백만) = 과세소득 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만

[기출] 유효조소득을 알기 위해 필요한 항목은? 순영업소득을 알기 위해 알아야 할 항목은?

[참조] 원금은 세금O, 이자는 세금X (이자상환은 비용처리, 원금상황은 자기자본 증가->즉, 원금 갚은 만큼 세금증가) => 이자&감가상각액은 과세표준을 낮추는 효과(절세), 원금은 과세표준을 높이는 효과

[참조] 대체충당 : 자본적가치를 높이는 비용

[참조] 시험에서 영업소득세 산출문제는 ‘순영업소득’을 바로 제시해주면 해볼만하나, 순영업소득을 구하기 위한 공실율 등을 제시해온다면 시간상 찍는게 낫다.

 

#지분복귀액 : 처분과정 -> 자본이득

매도가격

- 매도경비 (중개수수료)

순매도가격

- 미상환저당잔금 (부채잔금)

세전지분복귀액

- 양도소득세 (자본이득세)

세후지분복귀액

[기출] 세전지분복귀액을 알기 위해 필요한 항목은? (매도경비O, 미상환저당잔금O, 양도소득세X)