[인강노트/기본] 190215-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개실무

#계약

*거래계약 : 매도인-매수인 간 계약

*중개계약 : 매도인-개공 or 매수인-개공 간 계약

-낙성, 불요식, 유상, 쌍무, 비전형(무명)

 

#중개계약 종류

*일반(Open Listing)

*독점

*전속

*공동/단독

*순가/정가/정률

[참조] 법적규정이 있는 것은 ‘일반, 전속’ 2가지밖에 없음!! (∴출제가능성下)

[참조] 공동이 단독보다 조직화,능률화

[참조] 순가계약 자체는 위반은 아니지만, 위반될 가능성↑

■■■ 중개대상물 조사*확인

<중개대상물 조사 확인>

기권가공상태환지세 (P.6)

 

#기본적사항

*소재지 : ‘~리동+지번’까지 표시

*면적 : m² (1m²=0.3025평 / 1평=3.3058m²)

*지목

*경계 : 현실보다 공부상 경계 우선

*지형,지세

*그밖의사항 : 건축물대장

[참조] 시험에서 ‘~만 하면 족하다’로 나오는 지문은 대부분 X

[기출] “서울 중구 명동”의 식으로 지번설정단위지역까지 구체적으로 설명하였다.(X, 지번이 빠짐)

[참조] 지목 2음절 첫글자 4가지 : 천원차장(하천,유원지,주차장,공장용지)

[기출] 지형과 지세를 지적도와 임야도를 통해 확인하였다.(X,지형(모양)은 가능하나 지세(기울기)는 불가능)

[기출] 건축물대장으로 알 수 없는 것 : 방향 / 노후정도 / 건축설비

 

#권리관계

*신분증+등기사항증명서+등기필정보

*가등기 : 목적 조사(청구권보전 or 담보목적)

*근저당 : 채권최고액 조사 (기출!!, ‘현재피담보액’ 설명의무X)

*법적지상권 : 건물&토지가 동일인소유였다가 토지주인이 바뀌더라도, 건물소유인은 그대로 건물사용 가능 (단, 지료내야하며, 2년간 연체시 지상권소멸청구 가능)

*공동소유

[기출] 법인소유=단독소유

 

#거래예정가격 (시세)

*등장하는 곳

-확인설명사항

-확인설명서기재사항

-확인설명서기재요령(보수=예정금액X요율)

-전속중개(정보공개)

-일반중개계약서(물가수준)

[기출] 확인설명시, 기본적사항,권리관계,거래가격 등을 설명한다.(X.거래가격->거래예정가격)

 

#공법상 거래규제

*토지이용계획확인서 확인 (시군구 발급)

[기출] 토지이용계획확인서를 통하여, 모든 용도지역지구구역을 확인할 수 있다(X, 철도보호지구,학교환경위생 정화구역X(p.350))

 

 

#중개대상물 확인설명서

*권리관계 항목에 추가된 내용(개정!!)

-‘민간등록임대여부’ 표시 (장기일반민간임대주택/공공지원민간임대주택/단기민간임대주택)

*확인설명서에 기재되는 사항 확인!! (p.357~358) (기재되지 않는 사항 찾는 것이 시험패턴-ex.지형도면X)

*4가지 서식 공통기재사항 : 대권금세실수 (대권을 잡으면 금새 실수한다)

-대상물건표시

-권리관계

-거래예정금액

-세금

-실제권리관계

-중개보수

*서명날인 : 거래당사자(서명 또는 날인) / 개공&소공(서명 및 날인)

*입지조건 : 주거Ⅰ(도대주교판) / 비주거Ⅱ(도대주) / 토지Ⅲ(도대) / 입목광업공장Ⅳ(X) (기출!!)

*비선호시설 : 주거Ⅰ(1km이내) / 비주거Ⅱ(X) / 토지Ⅲ(1km이내) / 입목광업공장Ⅳ(X)

[참조] 등기권리증(구용어) = 등기필정보

■■■ 분묘기지권 / 농지

#분묘기지권

*판례 2013다17292

-장사법 시행일 2001.1.13 이전 설치된 분묘는 20년간 평온공연 점유하면 분묘기지권을 인정한다.

-장사법시행일 이후 설치된 분묘는 20년 평온공연 점유해도 인정 안된다는 의미

*취득

-토지소유자 승낙을 얻어 분묘 설치

-20년간 평온공연 점유

-토지소유자가 분묘 설치 후, 특약없이 처분하여 소유자가 달라진 경우

*공시

-봉분 (사라지면, 인정X)

*범위

-수호와 봉제사에 필요한 범위내 주위공지까지 (단, 사성이 있다고 사성까지 반드시 범위가 미치진 않음)

-지료 : 시효취득(무상) / 나머지취득(유상 -> 즉, 경매취득시 지료 청구요청 후 2년간 하지 않으면, 분묘기지권 소멸 가능(다만, 분묘기지권은 대부분 시효취득 多)

-존속기간 : 영구

-새로운 분묘 신설 : 불가 (쌍분,합장 모두X)

[참조] 분묘기지권과 흑염소 사건 (봉분이 사라지면(평장), 분묘기지권은 인정되지 않음)

[기출] 분묘기지권의 범위는 분묘기지에 한한다.(X,수호와 봉제사에 필요한 범위내 주위공지까지)

[참조] 분묘앞 ‘상석’, 분묘옆 ‘비석’, 분묘뒤 ‘사성’

 

#장사 등에 관한 법률

*분묘 < 묘지

*묘지1기 면적제한 : 개인(30m²) / 가족묘지 (10m², 합장 15m²)

*분묘 설치기간 : 30년 (1회 연장만 가능 => 총 60년)

*신고 : 매장(사후30일) / 화장(사전신고) / 개장(사전신고)

[기출] 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 설치기간이 끝난날로부터 1년 이내 화장*봉안해야 한다. (안하면, 이행강제금 1년에 5백만원씩 2회 반복징수)

[기출] 개장을 한자는…신고하여야 한다. (X, 개장을 하려는자는(사전신고))

 

#분묘기지권 vs 장사 등에 관한 법률

*예전 분묘기지권 출제, 최근 장사등법률 출제

*차이점

-면적 : 제한없음 vs 제한있음(p.375)

-장소 : 규정없음 vs 주상공(X)

-기간 : 영구 vs 30+30

 

#농지

*전답과수원 + 3년이상 농작물경작 토지

*농지소유상한

-상속 : 1만m²이하

-이농(8년이상 후) : 1만m²이하

-체험영농 : 1천m²미만 (한세대 기준)

*농지취득자격증명 발급 : 시구읍면 (군수X)

*위탁경영 : 원칙불가 / 예외(3월 국외여행*치료 등)

*임대차

-원칙불가 / 예외(상속, 3월 국외여행*치료, 60세이상&5년)

-서면계약 원칙

-대항력 : 시구읍면 확인 후 발생

-최단기기간: 3년이상 / 묵시적갱신: 3개월전까지 (cf.주택*상가는 1개월전까지)

-처분의무: 1년이내 / 처분명령: 6개월이내 / 안하면: 이행강제금 년 20%씩 (이의신청 30일이내)

[참조] 임대차최단기기간 : 상가1년, 주택2년, 농지3년 (cf.민법임대차는 최단기*장기 없음)

[기출] 이행강제금 : 이미 부과된 이행강제금은 이행하더라도 징수하여야 한다!!

 

 

#OX

*틀린 것 : 1,6,13,14,16,19

*맞지만 애매했던 것 : 3,7,10,11,12,

-부동산거래신고 : 매매 거래에 한정 (교환X,증여X) / 입목*공장*광업재단은 신고대상물X / 거래내 개공이 있으면, 개공 단독 신고 / 부동산소재지 등록관청에 신고(사무소소재지X) / 신고필증 지체없이

-농지 매매계약시 부동산거래신고 의무는 농지취득자격증명과 무관

-주택취득자금 조달계획서 첨부 : 실거래가격 3억원 이상인 경우 (개정!!)

-외국인의 부동산 취득 신고 : 6개월이내

-토지거래허가처분 이의신청 : 30일이내 시군구

 

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<용어>

봉제사