[인강노트/기본] 190218-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 지상권

#총설

*정의 : 지상물을 소유하기 위하여, 타인의 토지를 사용*수익할 수 있는 권리

-지상권설정자(토지소유자) – 지상권자(토지를 사용 / 토지:지상권설정의 객체)

-vs임차권 : 지상권은 지상물을 소유하기 위함 (지상권 설정의 목적)

*지료 : 무상 or 유상 (즉, 성립요소가 아님 / ex.무상:은행대출시 나대지에 대한 저당권&지상권)

*지상물을 보호하는 권리 (ex.매수청구권->형성권)

[참조] 지상권은 지하도 포함

 

#지상권의 발생

*법률행위 (186조 : 등기O) => 약정지상권 (설정계약+지상권설정등기)

-등기 : 토지등기부(을구)

-존속기간 (최단기한의 제한)

~약정O : 수목,석조,석회조(30년↑) / 기타목조건물(15년↑) / 기타공작물(5년↑) =>암기(삼십오년↑)

~약정X : 구조종류 미지정(15년간주) / 수목(30년)

*법률규정 (187조 : 등기X-상공판경기타) => 법정지상권

[참조] 존속기간의 년도구분 기준 : 화재 내구력

 

#특수지상권

*구분지상권 : 토지의 입체적 활용

*분묘기지권 : 20년 / 시효취득-무상 / 공시:봉분(등기X) / 평장*암장 인정X

-2001.1.13 이전 설치분묘는 시효취득 가능!! (장사등에 관한 법률 판례)

*관습법상의 법정지상권

-토지건물 소유자가 동일인이었다가, 매매 등 적법원인으로 소유자가 달라졌을 때, 자동으로 건물소유자에게 인정되는 지상권 (등기X)

-법적지상권의 구분 : 소유자가 달라진 이유에 따라

■■■ 지역권, 전세권

#지역권

*승역지(지역권설정자) – 요역지(지역권자)

*목적 : 통행, 배수, 인수, 조망, 불영업, 불건축 등 (편익의 종류에는 제한X) (cf.국내 대부분은 통행&인수)

*성질 : 비배타성(공용적), 부종성&수반성(중요!!-심화과정)

[참조] 맹지(부동산학) = 포위지(민법)

 

#전세권

*개념 : 전세를 돌려막는다 / 임대차의 월세-전세의 은행이자

*vs임대차

-전세권 : 전세금

~전세권설정등기O : 물권 전세 => ‘전세권’으로 귀속 ∴경매권O

~전세권설정등기X : 채권 전세 (미등기전세) => ‘임대차’로 귀속 ∴경매권X

-임대차 : 월세(차임)

*농경지 : 전세권 불가능(소작농 금지)

*전세권 = 용익물권(규정) + 담보물권(성질-우선변제)

-미등기전세권자*임차인 : 우선변제권은 있으나, 경매권은 없음 (경매권을 가지려면, 보증금반환소송을 통한 판결문을 득해야 함)

*존속기간 (최장기한의 제한)

-토지건물 : 10년↓ => 암기(전십범↓)

-건물 : 최소1년↑

-갱신 : 갱신일로부터 10년↓

*존속기간 미지정시

-각 당사자의 소멸 통고 -> 6개월 기간 통과시 소멸 (cf.청구가 아닌 통고 유의!!) (암기: 6기통)

*부속물매수청구권

-등기한 전세권자가 에어컨 매수 청구시 : 설정자는 반드시 매수해야 함(감정가), 형성권&편면적강행규정(매수 안하겠다는 특약이 있더라도 이 특약은 무효 & 전세권자에게 불리하면 무효)

[참고] 경락인 = 경매 최고가 매수인

[기출] 존속기간 : 지상권(최단) / 전세권(최장)

[참조] 건물의 존속기간 최소 1년 : 80년대이전규정으로 약자보호목적이긴 하나,  물권임에도 1년인 반면, 주택임대차법에서 채권인데 2년 보호되는 중으로 의미가 퇴색한 내용

[참조] 등기한 전세권은 민법 / 등기하지 않은 전세권은 주택임대차보호법(cf.확정일자)

[참조] 토지-지상물 / 건물-부속물

■■■ 피담보채권, 유치권

#담보물권

*채권의 회수 (사람을 잡으면 인질, 부동산을 잡으면 담보)

甲(채무자, 집)  <--(돈, 1억)--  乙(채권자)

-부동산을 서류(등기)로 담보 : 저당권, 점유X / 우선변제효력O, 유치효력X, 추급효력O

-동산으로 담보 : 질권, 점유O / 우선변제효력O, 유치효력O, 추급효력O

-부동산&동산 직접 점유 : 유치권, 점유O / 우선변제효력X, 유치효력O, 추급효력X

*담보물권의 통유성(공통성) : 有담보채권 (담보가 있는 채권) => ‘피담보채권’ (담보가 되어진 채권, 유담보채권과 같은 의미로 이해해도 무방) => 담보물권의 주어&주된목적은 피담보채권의 회수!! (피담보채권(主)–담보물권(從), 주종관계 성립) => 강제집행절차(경매)-환가

-부종성 : 피담보채권 발생*소멸 -> 담보물권 발생*소멸

-수반성 : 피담보채권 이전 -> 담보물권 이전

-불가분성 : 피담보채권 미변제*일부변제 -> 담보물권 전체

-물상대위성 : 멸실(보험금), 훼손(손배청), 공용징수(보상금) -> 우선변제 (꿩 대신 닭)

[참조] 즉, 상기 예와 같이 담보(집)가 있는 돈1억은 ‘피담보채권’ / 만약, 담보(집)없이 돈을 빌려줬다면, 돈1억은 ‘일반채권’

[참조] 물상대위의 선결조건은 우선변제권 (저당권*질권에는 존재 / 유치권에는 부존재-유치권은 경매만 가능, 물상대위가 안되므로 추급효력도 없음)

 

#유치권

甲(수리업자)  ---(유치<-돼지 / 수리비10만원 미지급)---  乙(소유자)

*점유 + 인도거절

*객체 : 부동산, 동산, 유가증권… (다 돼지유!!)

*법정담보물권

-물권은 법률행위 or 법률규정으로 발생하지만, 유치권은 오로지 법률규정으로만 발생!! (계약X)

-즉, 설정행위가 부존재 (∴유치권설정자라는 말은 없으며, 채무자=소유자)

*성립요건

-피담보채권(10만원)이 변제기

-물건&채권간 견련성이 有 => 비용이 나오면 무조건 유치권!! (ex. ~비)

-적법 점유 (직접, 간접 -> 점유매개관계)

-임의규정 (특약이 부존재)

*효력-예제

-건물(50억)&미지급공사비(15억) --(경매)--> 낙찰자(유치권은 경락인에게 그대로 인수됨)

-즉, 빚15억도 경락인에게 인수된다는 의미로, 유치권은 공시도 점유형태이기에, 이 빚이 15억이 맞는지 확인과 갚는 것은 낙찰자 몫

-유치권의 경매는 배당X(우선변제권X), 해당 유치권을 낙찰자가 인수한다는 의미 => 환가를 위한 경매

[참조] 객체 : 지상권(토지), 지역권(토지(승역지)), 전세권(토지or건물), 유치권(다 돼지유)

[참조] 견련성

-비용이 존재하면, 견련성이 있으며, 유치권이 성립한다 / 비용이 없으면, 견련성이 없으며, 유치권이 성립안한다

-매매대금(X,매매비?), 보증금(X, 보증비?), 공사대금(O,공사비), 세탁비(O), 관리비(O), 수리비(O) => ‘비’를 붙여 말이 되면 견련성 有

 

-------------------------------------------

<용어>

소급(과거) / 추급(미래)

견련성 : 연결된 성질, 물건에 관하여 생긴 채권

 

<한자>

담보 擔保 : 짊어지다 지키다 (짊어지면서 지키고 있다) (cf.이러고 있다가 던져서 경매)