[인강노트/기본] 190214-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 소득세의 개념

#납세의무자

*자연인

-거주자 : 국내주소가 있는 자 / 183일이상 거소를 둔자 => 무제한납세의무(국내외 모든 소득 납세의무)

-비거주자 : 거주자가 아닌 자 => 제한납세의무(국내원천소득)

[참조] 개인(소득세) / 법인(법인세)

 

#과세기간

*원칙 : 1.1~12.31 (익년 5.1~5.31까지 신고납부)

*예외

-사망 : 1.1~사밍일 (상속개시일에 속하는 달의 말일~6개월이내 신고납부)

-출국 : 1.1~출국일까지 (출국전날까지 신고납부)

[참조] 납세의무 소멸사유 5가지 : 납부 / 충당 / 부과취소 / 제척기간만료 / 소멸시효완성(5년)

[참조] 제척기간 : 상속세,증여세(15년) / 이외사기(10년) / 과세표준신고서미제출(7년) / 일반(5년)

[참조] 상속 관련 세금 : 모두 상속개시일 달의 말일~6개월이내!!

 

#소득(이익)의 구분 (8가지의 소득 & 3가지 소득세)

*합산과세(종합소득, 계속적(자주발생)) => 종합소득세

-이자소득

-배당소득

-사업소득 : 임대사업 / 매매업 / 건설업

-근로소득

-연금소득

-기타소득

*분류과세 (자주X, 일시적(비반복적,어쩌다 발생))

-퇴직소득 => 퇴직소득세

-양도소득 => 양도소득세 (업으로 하는 사업소득과 구분!!)

[참조] 분리과세 : 원천징수 (종합소득과 구분하여 과세하는 ‘분류과세’와 구분!!)

[참조] 초과누진세율 : 종합소득세&퇴직소득세(6~42%) / 양도소득세(‘자산*등기여부*보유기간’에 따라 틀림 => 초과누진세율(6~42%) or 비례세율(10,20,30,40,50,70%))

[참조] 사업소득과 양도소득을 구분하는 기준 : 소득세법에는 없으며, 부가가치세법에 있음 (과세기간6개월내 1회취득&2회처분 = 사업소득)(ex. 3회처분은 사업소득X) => 시험에서는 구분기준이 계속적*일시적이라는 것이 중요!!

■■■ 부동산 임대소득

#임대소득 범위

*부동산 또는 부동산상의 권리(지상권,지역권,전세권,임차권 등) 대여 소득 (시험은 여기서만!!)

-단, 지상권,지역권의 경우, 공익사업과 관련되면 제외

*공장재단*광업재단 대여 소득

*광업권자등 채굴권한 대여 소득

 

#비과세 소득 (2가지)

*전답을 작물생산에 이용한 임대소득 (즉, 임대한 전답이 다른 용도로 이용되면, 비과세X)

*’국내 1주택 소유자 & 이 1주택이 기준시가 9억원 이하’일 경우, 임대소득 (고가주택 & 국외주택은 과세대상)

[참조] 고가주택 : 임대소득(기준시가 9억초과) / 양도소득(실거래가 9억초과)

[참조] 2018년까지는 다주택소유자라도 연간 2천만원 이하 임대소득은 비과세였으나, 2019년부터 제도 사라짐

 

#임대사업상 주택수의 계산

*다가구주택 : 1개 (단, 구분등기시 각각을 1개로 간주)

*공동소유 : 지분이 가장 큰 자 소유 (단, 가장 큰 자가 2명이상이면, 각각)

*전대or전전세 : 당해 임차인 or 전세받은 자의 주택으로 간주 (즉, 집주인 1개, 임차인 1개로 각각)

*본인&배우자 각각 주택소유 : 합산 (남편집에 가족이 살고, 부인집은 임대사업 = 2주택 소유자로 비과세X)

 

#임대사업 소득금액 계산

*총수입금액–필요경비=소득금액  //  소득금액–소득공제=과세표준

*총수입금액 = 연간임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 + 보험차익

*간주임대료 : 은행이자 (보증금등의)

-일반(상가등) : 보증금합계액 X 이자율 X 날짜비율

~이자율: 2019년 3월 고시예정 / 날짜비율 예제: 3개월=3/12, 50일=50/365

-주택 : (보증금합계액-3억) X 60% X 이자율

~‘3주택이상소유자 & 보증금합계3억초과시’일 경우만 간주임대료 부과 (단, 소형주택은 주택수에서 제외)

~예제 : 보증금합계5억 3주택자의 간주임대료 = {(5억-3억) X60%} X이자율 = 1억2천 X 이자율 (즉, 1억2천만원만큼을 은행에 예금한 것으로 간주하는 의미)

[참조] 소형주택 : 40m²이하 & 기준시가2억원이하 (개정!!-기존 60&3)

[참조] 10억짜리 2개 주택소유자가 2개 모두 전세를 줄 경우 : 20억을 예금하면, 은행이자는 나오지만, 간주임대료는 없음 (만약, 776식으로 3주택 소유자라면, 간주임대료 있음 – 즉, 똘똘한 2채가 낫다)

[참조] 주택임대사업으로서 총수입금액 2천만원 이하일 경우 필요경비와 소득공제 혜택 (분리과세)

-필요경비 : 사업자등록(60%공제) / 미등록(50%공제)

-소득공제 : 사업자등록(400만원공제) / 미등록(200만원공제)

 

#결손금

*(원칙)임대사업 결손금 공제 : 다른 소득금액에서 공제 불가능 & 다음해 임대사업에서 공제

*(예외)주택임대사업 결손금 공제 : 다른 소득금액에서 공제 가능

[참조] 결손금 공제가능 기간 : 10년이내

 

#매매업, 건설업

*매매업 : 1과세기간내 1회 취득 & 2회 처분 (1과세기간 : 6개월)

-신축하여 판매, 건축중인 건물 판매, 토지개발 분할판매, 기존주택 매입하여 판매

*상가를 새로 지어 판매 => 매매

*주택을 새로 지어 판매 => 건설업(주택신축판매업) (즉, 주택신축판매은 사업소득 과세 / 기존주택매입판매는 업이면 사업소득, 업이 아니면 양도소득)

 

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<용어>

조광권

덕대

■■■ 양도소득세 과세대상 / 양도행위로 보는 것

#양도소득세 과세대상

*부동산

-토지

-건물(시설물,구축물 포함) (건축물X)

*부동산에 대한 권리

-사용 : 지상권,전세권(등기여부X) / 부동산임차권(등기여부O)

-취득 : 건물+토지(ex.아파트당첨권) / 매매계약&계약금만 지급(ex.아파트분양권, 조합원입주권)

*주식

*기타자산

-사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 (ex.권리금)

-특정시설물 이용권 (ex.회원권)

-특정법인주식의 양도 (심화과정)

-특수업종 영위하는 법인의 주식양도 (심화과정)

*파생상품

[참조] 지방세 : 토지+건축물 / 국세 : 토지+건물

[기출] 사업용 고정자산과 별도로 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상이다.(X,별도로->함께)

 

#양도행위

*양도의 정의

-등기여부X

-유상이전O

*양도로 보는 것

-매매 : (양도)갑 <---(상가-><-대가)---> 을(취득)

-교환 : (양도,취득)갑 <---(상가-><-APT)---> 을(취득,양도)

-현물출자 : (양도)투자자 <---(상가-><-주식)---> 법인(취득)

-수용 : (양도)토지소유주 <---(상가-><-보상금)---> 나라

-대물변제

~손해배상 : (취득)갑 <---(채무-><-부동산)---> 을(양도)

~이혼위자료 : (양도)남편 <---(위자료*건물-><-사유)---> 부인(취득)

-부담부증여 : (4억채무(양도))증여자 <---(10억건물&4억빚-><-인수의사)---> 수증자(10억-4억=6억(증여))

 

#대물변제

*세법은 과정&금액차를 보지 않고, ‘기준시가 얼마짜리 부동산을 처분하여 돈으로 갚았다’라는 양도로 간주

*이혼시 등기소에서 이혼 원인 항목란 기재시 차이점

-‘위자료’로 기재 : 대물변제, 즉 증여가 아닌 양도로 간주되어, 양도세&취득세 모두 발생

-‘재산분할’로 기재 : 양도*증여로 보지 않고, 자기재산 환원으로 간주되어, 양도세X&취득세(-2%감면)

[참조] 재산분할 : 이혼시에만 적용되는 말, 함께 살때는 증여!! / 이혼 후 2년안에만 청구 가능!!

[참조] 재산분할청구 관련 판례 : 결혼전 보유재산은 재산분할청구 대상X / 단 20년이상 결혼생활 유지했다면 대상O

 

#일반증여 vs 부담부증여

*증여자 <---(10억건물-><-인수의사)---> 수증자

-증여자의 세금 : 없음

-수증자의 취득세 : 10억 X 0.035 (증여 간주)

-수증자의 증여세 : 10억에 대한 증여세

*증여자 <---(10억건물&4억빚-><-인수의사)---> 수증자

-증여자의 세금 : 4억에 대한 양도소득세 (대물변제로 간주 - 채무를 부동산으로 갚은 모양)

-수증자의 취득세

~채무 : 4억 X 0.04 (매매(유상승계취득) 간주로 취득세 발생)

~이외 : 6억 X 0.035 (증여 간주)

-수증자의 증여세

~채무 : 없음

~이외 : 6억에 대한 증여세

=>결국, 부담부증여가 일반증여보다 절세 가능

[참조] 증여세는 시험범위는 아님!!

 

#부부*직계존비속 간의 양도

*(원칙)증여로 간주

*(예외)양도로 인정되는 경우

-경매, 공매

-등기를 요하는 재산에 대한 교환

-파산선고로 인한 처분