[인강노트/기본] 190213-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

@ 도시정비사업 절차 (시행계획의 인가고시부터 진도~)

*정비기본계획/수립 (특광시)

*정비계획/입안 (시군구)

*결정/정비구역 (특광시군)

*시행자 : 공공(시군) / 민간-조합

*시행계획의 인가고시

*분양통지 및 공고(시행계획인가고시로부터 120일이내) : 분양신청기간(30~60일)

*관리처분계획 인가고시

-(효과) 기존건축물철거 / 사용수익금지기간 / 임대차기간보장규정등을 적용하지 않는 기간

-분양신청X(관리처분계획 인가고시 다음날로부터 90일내 보상협의) -> 재결신청(60일내)

*공사-준공검사-공고

*권리이전*고시 : 소유권 / 기타권리

 

#관리처분계획 상 기준

*종전의 토지 또는 건축물의 명세 기준 : 사업시행계획인가고시가 있은 날을 기준 (단, 이미 철거한 경우는 시장군수등에게 허가받은 날을 기준)

*분양설계에 관한 계획 수립 기준 : 분양신청기간이 만료하는 날을 기준

[참조] 두가지 기준을 바꾸어 출제 가능성!!

 

#관리처분계획상  주택 공급(with 토지)

*원칙

-1세대or1명이 하나이상 주택소유 : 1주택 공급

-공유한 경우 : 1주택 공급

*예외

-시도조례상 규정O

-과밀억제권역: 최대3주택 / 과밀억제권역 외 재건축: 소유 주택수만큼 (단,투기과열지구*조정지역: 1주택)

-종전 토지*건축물 가격 or 종전 주택 주거전용면적 범위내 : 2주택(단, 이중 1주택 주거전용면적 60m²이하 & 3년간 전매제한)

[참조] 85m²이하: 국민주택 / 60m²이하: 소형주택

■■■ 관리처분계획 효과, 권리이전, 건축법 용어

#권리이전*고시 (소유권&기타권리)

*시장군수등의 공사완료 고시 -> 시행자의 대지확정측량 -> 토지의 분할절차 및 통지 -> 소유권이전고시 -> 시장군수 보고

*소유권 : 소유권이전고시가 있은 날의 다음날 취득 (소유권은 환지처분과 동일!!)

*기타권리 : 등기된 권리(지상권,전세권,저당권,임차권,가등기담보권,가압류) + 대항력 갖춘 임차권

[참조] 넘어가지 않는 권리 : 지역권, 유치권, 질권 + 채권적 임차권 (도개법 환지상 임차권은 모두 넘어가는 내용이므로 구분!!)

 

#청산금

*소멸시효 : 5년 (도개법 동일)

[참조] 소멸시효 기산점 : 권리를 행사할 수 있는 시점, 즉 공법상 소유권이전고시가 있는 다음날부터 청산금 권리가 생김

 

 

#건축법 용어

*건축물 : 지붕 + 기둥or벽 + 딸린시설물

*지하층 : 지하층바닥~지표면까지의 평균높이가 해당층 높이의 1/2이상

*주요구조부 : 지붕틀,기둥,내력벽 + 바닥&보 + 주계단 (제외: 사이기둥,최하층바닥,작은보,차양,옥외계단 등)

*건축 : 신축, 증축, 개축, 재축, 이전

*리모델링 : 노후화억제*기능향상 – 대수선, 건축물일부 증축*개축 (재축X)

*특별건축구역 : 규정 완화

*고층건축물 : 고층(30층이상*120미터이상), 초고층(50층이상*200미터이상), 준초고층(고층 중 초고층이 아닌 것)

*실내건축 : 인테리어

*부속건축물 : 주된건축물과 분리 / 주된건축물을 이용 또는 관리하는데 필요 / 종물 개념(독자적성격X)

*발코니 : 내부와 외부 완충공간

*다중이용건축물 : 5천m²이상 or 16층이상 (준다중은 1천m²이상)

[참조] 주택법상 리모델링 : 노후화억제*기능향상 – 대수선, 건축물일부 증축 (개축X, 재축X)

[참조] 건축신고 고층 관련 : 2가지 모두 크거나, 2중 1이 클때는 큰것 / 2모두 작은것만 작은 것

■■■ 건축물, 대지, 공작물

@건축법 적용대상

*대상물 : 건축물, 대지, 공작물, 건축설비

*대상행위 : 건축, 대수선, 용도변경

*대상지역 : 전면적 / 일부

 

#건축물

*건축법 미적용 건축물

-문화재보호법 지정*가지정 건축물

-철도*궤도 선로부지 내 시설 (운전보안, 보행, 플랫폼, 급수, 급유) (cf.’철도역사’는 X)

-고속도로 통행료 징수 시설 (톨게이트)

-컨테이너 간이창고 (오직, ‘공장용도&이동용이’만 해당 / 일반 컨테이너는 건축물임에 구분&주의!!)

-하천구역 수문조작실 (하천법)

[참조] 구분 : 문화재(법이 다름) / 나머지4가지(대지를 특정할 수 없는것들)

[기출] 문화재보호법상 가지정된 건축물은 건축법의 적용대상에 포함된다. (X,가지정 역시 미적용)

[참조] 전통사찰, 전통건축물 등은 건축법 적용!!(혼동X)

 

#대지

*1필지 1대지 (원칙)

*2↑필지 1대지 : 두필지에 걸친 하나의 건축물, 지적법(합병불가), 도시군계획시설, 주택법, 지표아래, 건축허가(사용승인 / 단, 소유자가 1인이라는 전제하)

*1↑필지일부 1대지 : 도시군계획시설, 농지법(농지전용), 산지관리법, 국계법, 건축허가(사용승인)

 

#공작물

*전제 : 건축물X (건축물에 포함되는 시설물은 해당X)

*목록 (넘으면 신고, 안넘으면 그냥 지음)

-2m : 담장, 옹벽

-4m : 광고 관련

-5m : 태양에너지발전설비 (2016 신설항목)

-6m : 대부분

-8m : 고가수조

-그외 : 지하대피소(면적30m2이상) / 기계식주차장&철골조립식주차장(외벽X, 8m이하 => 신고대상, ‘이상’은 짓지도 못함)

[암기] 6m대부분 / 4광팔고 / 2m담 / 5나의태양

[느낌] 건축법이 적용되는 공작물은 ‘상대적으로 큰 공작물’이라는 느낌

[느낌] 건축물에 포함되지 않는 것이니, 가장 작은 지자체(시군구)에 신고!! (오직 신고규정만 적용됨!!(허가X))

■■■ 건축, 대수선, 용도변경

#건축

*신축 : 철거멸실 포함 & 새로 축조

*증축

*개축 : 철거 & 종전범위내 다시 축조

*재축 : 멸실 & 종전범위내 다시 축조

*이전 : 똑같이 옮겼다 => 주요구조부 해체X & 같은 대지 내에서 옮김

[참조] 철거 = 전부철거 & 일부철거(지붕틀,기둥,내력벽,보 중에서 3가지 이상 철거)

[참조] 3층 건물을 철거하고, 2층을 지었다(=개축) / 3층 건물을 철거하고, 4층을 지었다(=신축)

[참조] 3층 건물이 멸실되고, 연면적은 종전규모 이하, 법령범위내 4층으로 지었다(=재축)

 

#대수선

*주요구조부를 증설, 해체, (<-X 3개이상, 30m²이상 O->), 수선, 변경

-해당되는 주요구조부 : 내력벽, 지붕, 보, 지붕틀, 외벽마감재료 (내기보지마삼)

[기출] 내력벽을 10m² 증설한 것은 대수선에 포함된다.(O, 증설*해체는 3개, 30m²와 무관)

[기출] 기둥을 2개 변경한 것은 대수선에 포함된다.(X, 3개이상)

 

#29가지 주용도

*주택

-단독주택(1)

~단독

~다중 : 3개층↓, 330m2이하

~다가구 : 3개층↓, 660m2이하, 19세대↓

~공관

-공동주택(1)

~아파트 : 5개층↑

~연립 : 4개층↓, 660m2초과

~다세대 : 4개층↓, 660m2이하

~기숙사

*주택외

-근린생활시설

~1종(1)

~2종(1)

-기타전문시설(25)

[참조] 공법상 독립적 주거시설 요건 2가지 : 취사시설, 욕실

 

#9개 시설군 (제목&순서 – 포함되는 항목을 기억!!)

*상위로 갈수록 위험성↑(허가) / 하위로 갈수록 위험성↓(신고)

*자산을 전문적으로 다루는 영업교육을 근린주거밖에서 하라 (교복 주업)

-자(동차관련)

-산(업) : 운창공위자묘장례 (구름이 흐르는 창공위의 자묘에 장례를 지내라)

-전(기통신)

-문(화집회) : 문화*종교*관광 외 위락도 포함

-영업 : 판매*운동 외 숙박, 다중생활시설(2종근린)도 포함

-교육+복지

-근린

-주거+업무

-그밖의 : 동식물시설

 

#대상지역

*전면적 : 도시지역 + 비도시에 지정된 지구단위계획구역 + 행정구역상 동읍지역

*일부 : 나머지

 

 

#OX

*틀린거 : 1,8,10,18

*맞지만 애매 : 2,4