[인강노트/기본] 190212-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 민간개발방식 / 민간유치사업

#민간개발방식

*자체개발사업 (토지소유자(건설사X))

-단순개발방식, 지주자력개발

*지주공동사업 (토지소유자&건설업자)

-공사비대물변제형 : 등가교환방식 / 지분O, 수수료X

-분양금공사비지급형 : 지분비율지급 / 지분O, 수수료X

-투자자모집형 : 신디케이트, 조합APT / 지분O

-사업위탁방식 : 업무위탁, 토지소유자 명의&자금조달, 소유권이전X / 지분X, 수수료O

*토지신탁개발

-부동산신탁, 신탁회사 명의&자금조달, 소유권이전O / 지분X, 수수료O

*컨소시엄구성방식

-대규모개발방식(신속X), 책임회피문제

[참조] 사업위탁방식 & 토지신탁개발 : 유사하나 차이점(명의,자금,소유권)이 기출문제

[참조] ‘소유권이전형식’은 토지신탁개발밖에 없음!! / ‘신속’한 것은 자체개발사업밖에 없음!!

 

#민간자본유치사업

*BTO : 준공->이전->운영수익 (소유권이 바로 국가)

*BOT : 준공->운영수익->이전 (소유권이 나중에 국가)

*BTL : 준공->이전->임대&임대료 (소유권이 바로 국가)

*BLT : 준공->임대&임대료->이전 (소유권이 나중에 국가)

*BOO : 준공->소유->운영수익 (유일하게 소유권이 국가로 가지 않는 방식)

[참조] Build / Operate / Transfer / Lease / Own

[참조] O가 들어가면 수익형(투자비회수용이-직접수익, 고속도로*다리건설 등), L이 들어가면 임대형(투자비회수불리-국가로부터 임대료로 받아냄, 공공도서관*기숙사 등)

[참조] 실무상 BOO는 거의 없음 / 가장 많이 사용되는 방식은 BTO & BTL(소유권 국가로 바로 이전)

■■■ 개발권양도제 / 부동산관리

#개발권양도제 (TDR)

*우리나라X (미국O)

*지역간의 형평성 유지 제도

*규제지역 손실보완제도 (특례)

*TDR증서

-다른 지역에서 개발을 행사

-소유권에서 개발권을 분리 -> 시장기구를 통해 판매 (정부 부담 小)

[참조] 현재 우리나라에서 시행 안하는 것 3가지 : 개발권양도제, 택지소유상한제, 토지초과이득세법

 

#부동산관리

*복합개념관리(내용상분류)

-기술적관리 : 토지(경계확정,사도방지,경사지대책) / 건물(위생,설비,보안,보전,건물과 부지의 부적응 개선)

-경제적관리 : 토지(나지활용) / 건물(손익분기점,회계,예산,수지,인력관리)

-법률적관리 : 토지(권리조정,도난대책,지목변경) / 건물(임대차계약,공법규제)

*관리주체에 따른 관리(관리방식)

-자가관리 : 최대한서비스,신속,기밀유지,환경보전,강한지도력 / 타성*매너리즘,비효율성,비합리성

-위탁관리 : 양호한서비스,매너리즘방지,전문성 / 인사이동심함,기밀유지어려움,신속X

-혼합관리 : 자가의 강한지도력+위탁의 편의 / 책임소재불분명

*관리영역에 따른 분류

-시설관리(FM) : 소극적관리(소범위), 설비운전*보수, 에너지관리, 방재

-건물및임대차관리(PM) : 임대부동산*수지관리, 수입목표수립, 비용통제

-자산관리(AM) : 적극적관리(광범위), 재투자*재개발, 매입*매각, 프로젝트파이낸싱

■■■ 관리활동 / 마케팅

#부동산관리활동

*임대차활동

-주거용 : 조(총)임대차 => 총임대료(경비포함) / 임차인선정기준: 유대성,연대성

-상업용 : 비율임대차 => 총수입의 일정비율 / 임차인선정기준: 가능매상

-공업용 : 순임대차 => 순임대료 + 경비(협상,계약) / 임차인선정기준: 적합성

~1차순임대차 : 순임료+세금

~2차순임대차 : 1차+보험료

~3차순임대차 : 2차+유지수선비

*임대료수집

*유지

-일상적 : 청소,소독

-예방적 : 사전적

-대응적 : 수정적, 사후적

*보험업무

-손해보험 : 건물등 화재보험

-임대료손실보험 : 복구기간동안 손실보상 (업무장애보험)

-채무보험 : 임차인*고객이 입은 손해 대신 보상

*예산관리, 보고서작성

[참조] 공업용은 순임대차인 이유 : 시설에 따라 경비차이가 너무 큰 위험

 

#마케팅 (소비자중심 판매*임대) (매해 출제!!)

*시장점유마케팅 (공급자)

-STP전략

~Segmentation(시장세분화) : 수요자 집단을 특성에 따라 구분

~Target(표적시장) : 자신의 제품에 맞는 집단 확인

~Positioning(차별화) : 동일표적을 놓고 공급자끼리 경쟁우위 전략

-4P mix전략 :

~Product(제품)

~Price(가격)

~Place(유통경로,유통망) : 직접분양 / 대행사 통한 간접(금융기관,중개업소)

~Promotion(홍보,광고,판매촉진) : 매체, 경품제공

*고객점유마케팅 (소비자)

-심리적*행태적 접근

-AIDA 단계 (구매의사결정과정)

*관계마케팅 (공급자+소비자)

-장기,지속 관계 유지

-브랜드 마케팅

[참조] 고객점유 * 관계 마케팅 혼동 조심!!

■■■ 투자론 / 화페의 시간가치

#역수관계 / 화폐의 시간가치

*일시불의 미래가치 <-> 일시불의 현재가치

*연금의 내가계수 <-> 감채기금계수 (연내감)

*연금의 현가계수 <-> 저당상수 (연현저)

[참조] 역수관계를 이해하고, 한쪽 공식만 외우고, 다른 한쪽은 유추!!

 

 

1-a.일시불의 미래가치 <미래>

*FV = 일시불(현재) X 일시불의 내가계수 = PV X (1+r)ⁿ

-FV (미래가치)  PV(현재가치)  r(이자율)  n(기간)

[예제] 1억 ---(7년, 10%이자율)--- ?

1억 X (1+0.1)⁷ = 1억 X 2 = 2억

[참조] (1+0.1)¹=1.1 / (1+0.1)²=1.21 / (1+0.1)³=1.331 / … / (1+0.1)⁷≒2

 

1-b.일시불의 현재가치 <현재>

*PV = 일시불(미래) X 일시불의 현가계수 = FV X 1/(1+r)ⁿ

-PV(현재가치)  FV(미래가치)  r(이자율)  n(기간)

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 2억

2억 X 1/(1+0.1)⁷ = 2억 X 0.5 = 1억

 

 

2-a.연금의 미래가치 (할증) <미래>

*FVA = 정규연금 X 연금의 내가계수 = R X (1+r)ⁿ-1 / r

-FVA(미래가치연금)  R(정규연금)  r(이자율)  n(기간)

-연금의 내가계수(연금의 미래가치계수) = (1+r)ⁿ-1 / r

[예제] 정규연금 1억 ---(7년, 10%이자율)--- ? (ex.이 연금상품의 7년후 미래 연금가치는? -> 할증)

1억 X (1+0.1)⁷-1 / 0.1 = 1억 X 1/0.1 = 10억

 

2-b.감채기금계수 <미래>

*매기간불입액 = 미래가치연금 X 감채기금계수 = FVA X r / (1+r)ⁿ-1

-FVA(미래가치연금)  r(이자율)  n(기간)

-감채기금계수 = r / (1+r)ⁿ-1

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 10억 (ex.7년후에 10억원을 만들려면, 매년 불입액은 얼마?)

10억 X 0.1 / (1+0.1)⁷-1 = 10억 X 0.1/1 = 1억

[참조] 출제형식 : ‘상기ex내용’ or ‘연금의 내가계수와 역수관계’

[연상] 몇년후에 얼마를 만들려면, 얼마씩 불입? –> 감채기금계수 필요 –> 연금의 내가계수와 역수 공식!!

 

 

3-a.연금의 현재가치 (할인) <현재>

*PVA = 정규연금 X 연금의 현가계수 = R X 1-(1+r)^-n / r

-PVA(현재가치연금)  R(정규연금)  r(이자율)  n(기간)

-연금의 현가계수 = 1-(1+r)^-n / r

 [예제] 정규연금 1억 ---(7년, 10%이자율) (ex.정규연금 1억원인 연금상품의 현재 연금가치는? -> 할인)

1억 X 1-(1+0.1)^-7 / 0.1 = 1억 X 0.5/0.1 = 5억

 

3-b.저당상수 <현재>

*R = 현재가치연금 X 저당상수 = PVA X r / 1-(1+r)^-n

- R(정규연금)  PVA(현재가치연금)  r(이자율)  n(기간)

-저당상수 = r / 1-(1+r)^-n

[예제] ? ---(7년, 10%이자율)--- 5억 (ex.대출받은 5억을 정규연 납부액은?)

5억 X 0.1 / 1-(1+0.1)^-7 = 5억 X 0.1/0.5 = 1억

[참조] 이것이 바로 대출금의 ‘원리금 균등분할 상환방식’ (ex.5억을 대출받아 균등한 정규연금 형식으로 갚는 것)

대출금 X 저당상수 = 원리금균등상환액

[참조] 저당상수가 0.2 => 대출금의 20%씩 균등하게 갚으라는 의미

[참조] 기출은 매해 갚아야 하는 금액을 물어보면서, 저당상수를 제시하거나 혹은 저당상수 대신 현가계수를 제시하는 식 (현가계수와 저당상수는 역수관계!!)

[참조] 갚아야 할 돈이므로, 저당상수(%)는 이자율(%)보다 항상 크다는 점에 주목!!

 

 

#잔금비율과 상환비율

*잔금=미상환원금, 잔금비율=잔금이 차지하는 비율

*[예제1] 대출금 1억 ---(상환기간10년, 10%이자율)--- 매해 불입할 금액은(원리금균등상환액)?

저당상수 = 0.1 / 1-(1+0.1)^-10 = 0.16

원리금균등상환액 = 1억 X 0.16 = 1600만원

1년차 상환하는 원금/이자 = 600만원/1000만원

2년차 상환하는 원금/이자 = 660만원/940만원

…

=>즉, 원리금균등상환은 매달균등상환 & 초반엔 이자상환비율이 높고, 후반엔 원금상환비율이 높다

*[예제2] 예제1에서 3년차까지 내고, 집을 팔았을 때, 남은 잔금은? (하기 2가지 방식으로 산출)

-잔금 = 원리금상환액 X 연금의 현가계수 (잔존기간) = R X 1-(1+r)^-n / r

1600만원 X 1-(1+0.1)^-7 / 0.1 = 약 8000만원 (잔금비율 80% / 상환비율 20%)

-잔금 = 대출금 X 잔금비율 = PVA X (잔존기간 연금의 현가계수 / 전체대출기간 연금의 현가계수)

1억 X {(1-(1+0.1)^-7/0.1) / (1-(1+0.1)^-10/0.1)} = 약 8000만원