[인강노트/기본] 190208-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산거래신고 신고제도

#부동산 (부동산거래신고 등에 관한 법률상)

*부동산 : 토지&건축물

*부동산 등 : 취득할 수 있는 권리

[참조] 재단, 임목, 임대차 등은 이 법에 포함되지 않음 (매매만 신고하면 됨)

[기출] 모든 중개대상물을 거래하는 경우, 부동산거래신고를 해야 한다(X, 대상물인 재단,임목 등은 거래신고 안해도 됨)

 

#농지취득자격증명제

*농지를 취득하려는 자는 소재지를 관할하는 시구읍면의 장에게 취득자격증명 발급받아야 함

[기출] 농지를 취득하려는 자는 소재지를 관할하는 시장*군수*구청장에게 취득자격증명을 발급받아야 한다. (X, 군수->읍장*면장)

 

#실거래가 신고사항

*입자실종중계인기소 (P.13)

-입주계획

-자금조달계획 : 3억이상 주택법상 주택 (오피스텔X / 증여*상속 추가-18년개정)

-실거래가격

-종류

-중개사

-계약체결일, 중도금&잔금지급일

-인적사항

-기한

-소재지,지번,지목 및 면적

[참조] 거짓신고 : 5%과태료 (포상금대상)

 

#신고방법

*전자문서

-본인(O) : 공인인증서

-대리인(X)

*방문신고

-본인 : 신분증

-대리인

~당사자 : 대리인신분증 + 본인자필서명위임장(법인인감날인) + 본인신분증사본(법인인감증명서)

~개공 : 소공(O, 소공신분증) / 보조원(X)

[참조] 공인중개사 법령안에서 개인은 인감을 요하는 경우가 없음(법인만 있음)

[참조] 중요한 서식 3가지 : 확인설명서, 전속중개계약서, 부동산거래계약 신고서

[참조] 부가가치세 : 분양권 등은 포함 / 10년정도 살고 난 이후 거래는 불포함(거래가격만)

 

#정정신청사항

*주지사종목 (P.14)

 

#변경신고사항

*지분변경도면가기 (P.15)

■■■ 포상금 등

#포상금

*공인중개사법 <국고 50%지원가능, 결정일로부터 1월이내 / 2인-균분, 2건-최초>

-무등록 : 3.3 (포상금:50만원)

-부정한 등록 : 3.3 (포상금:50만원)

-양도대여 : 1.1 (포상금:50만원)

*부동산거래신고법 <시군구 재원, 접수일로부터 2월이내 / 2인공동-균분, 2인각각-최초>

-거짓신고 : 5%과태료 (포상금:과태료20%, 한도1천만원)

-허가X : 2년↓징역*30%↓벌금 (포상금:50만원)

-허가목적미사용 : 이행강제금10% (포상금:50만원)

*주택법 <시도 예산, 신청일로부터 30일이내>

-불법전매 : 3.3 + 전매차익3배가 3천만원초과시, 전매차익의 3배이하 과태료(개정!!) (포상금:1천만원)

 

#자진신고*리니언시 제도 (cf.고해성사)

*조사 시작 전 / 먼저 자진신고한 한쪽만 면제(늦은 쪽은 내야함)

*자진신고해도 면제안되는 경우 (중요)

-60일이내 미신고

-거래대금지급 증명자료 미제출

-거래대금지급 외 증명자료 미제출

 

#외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 특례

*국내인은 매매만 신고하면 되나, 외국인은 매매와 교환*증여 모두 신고해야 함 (단, 매매는 일반법에 의한 신고-특례에서는 제외됨)

*6개월이내 신고

*허가 필요지역 : 군문자야 (군사시설보호법, 문화재보호법, 자연환경보존법, 야생동물보호법)

*제재

-매매 : 500↓과태료 (일반법 적용)

-교환*증여 : 300↓과태료 (특례-내국인은 해당없음)

■■■ 토지거래허가제도

#허가구역 지정 절차

*토지투기성행

-중앙도시계획위원회 심의 (재지정: 의견청취 – 시도지사,시장 등)

*허가구역지정 (5년이내)

-2↑시도 : 국장 -> 공고(5일후 효력) -> 통지 -> 시도지사 -> 시장등(지체없이) -> 등기소장통지 / 7일이상공고&15일간열람

-동일시도 : 시도지사 -> 공고(5일후 효력) -> 통지 -> 국장 & 시장등(지체없이) -> 등기소장통지 / 7일이상공고&15일간열람

[참조] 5일이 나오는 부분 : 자격취소시 5일이내 국장 보고 / 허가구역지정 공고 5일후 효력

[참조] 부동산거래신고 파트에선 모두 ‘지체없이’

[기출] 동일시도의 허가구역지정의 경우, 시장등이 공고한지 5일 후 효력이 발생한다.(X,시장등->시도지사(지정권자의 공고5일후 효력발생, 단 재지정의 경우 즉시효력발생))

 

#허가구역 내 허가대상면적(기준면적, 이하면 허가필요없음)

*주거 : 180m²

*상업 : 200m²

*공업 : 660m²

*녹지 : 100m²

*미지정 : 90m²

*기타 : 250m²

*농지 : 500m²

*임야 : 1000m²

[참조] 주거시팔, 상놈이, 공육육, 녹차티백, 미식축구, 기농한 임백천

 

#이의신청

*토지거래허가와 관련한 이의신청은 무조건 1월이내 (30일X)

 

#허가구역 허가 절차

*거래당사자

*허가신청 (허가관청)

*불허가 / 허가 / 선매협의사실 통지(15일이내, p.304)

-불허가 -> 이의신청(1월이내) / 매수청구

-허가 -> 허가목적사용 (if,사용안하면 -> 이행명령(3월범위내) -> 이행강제금부과(10%범위내)

-신청 -> 선매협의사실 통지(신청~15일이내) -> 선매자지정통지(신청~1월이내) -> 선매협의착수(선매자지정통지~15일이내) -> 선매협의완료&선매협의조서제출(선매자지정통지~1월이내)

[참고] 현재, 우리나라에는 서울 구룡마을, 세종 등을 제외하면, 허가구역은 거의 없다.

 

#이행강제금

*1년1회

*방치 10%, 승인없이 변경 5%, 이용안하고 임대 7%, 기타 7%

*이행하였을 경우 : 새로운 이행강제금 부과 즉시 중지 / 단, 이미 부과된 이행강제금은 징수

[참고] 건축법 이행강제금 : 50%(무허가 100%, 용적률 90%, 건폐율 80%, 무신고 70%) / 10%(50%대상외 위반건축물, 시가표준액의 10%)

[참조] 농지법 & 허가구역이행강제금 이의제기 : 30일

 

#전자문서 불가능 (중요)

*고용관계종료 신고 (cf.고용신고, 인장등록, 등록인장변경은 모두 가능)

*휴업신고

*폐업신고

*단독부동산거래신고 (사유서+계약서사본제출 - 지참하여 방문신고 필요)

*가격변경없이 면적변경

*정정신청 (증명할 서류를 방문하여 제출 필요)

 

#OX

*틀린 것 : 2,6,8,11,14,15,16,17,18

*맞지만 애매했던 것 : 5,7,13

-자격취소 사유 : 부양지역 (부정취득, 양도대여, 정지기간중 영업, 징역)

-자격취소 자격증 반납 : 교부한 / 시도지사

-이 법의 과태료처분 대상 : 공인중개사, 개업공인중개사, 협회, 거래정보사업자

-공제운영위원회 인원 : 19명이내