[인강노트/기본] 190131-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 재산세 특징 및 과세대상

#재산세의 특징

*시군세(시군구), 물세, 응익과세

*6월1일 : 과세기준일, 납세의무성립

*소액징수면제 : 2천원미만 징수X

*물납&분납 가능 : 물납(1000만원초과시,관할구역내부동산) / 분납(500만원초과시)

*세부담상한제도 존재

[참조] 신고납부 안하면 ‘가산세’, 보통징수 안하면 ‘가산금’ (보통징수 : 고지서)

[참조] 시험에서  ‘이상,미만’등이 붙으면 법조문을 물어보는 것, 안 붙으면 사례를 물어보는 것 (예: 재산세는 천원미만은 징수하지 않는다(X,법조문을 물어본 것이므로 이런 조문 없음)

[참조] 국세&지방세 통틀어 물납 가능 세금 : 재산세, 상속세

 

 

<무엇? (과세대상)>

 

@골격

*과세기준일

*시군구 : 과세대장 (토지,건축물,주택,항공기,선박)

*사실상 현황과세

[기출] 재산세는 공부상 등재현황에 맞춰 과세한다.(X,사실상 현황으로 과세할 수도 있음)

 

#대상

*토지 : 모든지목토지+매립간척 => 모든 토지

*건축물 : 지붕+벽만 있으면 + 시설물 => 모든 건물과 시설들

*주택 : 토지&건축물의 범주에서 제외한 주거형 건축물+토지

-다가구 : 2~19가구 / 661m²이내 / 3층이하 = > 독립구분사용 부분을 1구의 주택으로 간주&산출

-겸용

~1동건물-주상복합 : 주거용사용부분만 주택으로 간주&산출

~1구건물-주거근린 : 주거용 50%이상이면 전체를 주택으로 간주&산출 (50%미만이면 주거는 주택, 근린은 상가로 각각 산출)

[참조] 다가구주택 재산세

일반-9천만원주택의 재산세 : 6만+(3천만X0.0015)=10만5천

다가구-층별3천만원인 3층짜리 다가구주택의 재산세 : 층별 3천만X0.001=3만, 총3층이므로 3만X3층=9만

 

#과세별 토지구분

*종합합산과세토지

-비사업용토지, 비효율적인토지

-소유자별합산

*별도합산과세토지

-사업용토지, 영업용토지

-소유자별합산 / 종합합산보다는 저렴(∵ 투기용토지가 아니므로)

*분리과세토지 (차등과세)

-고율 : 4% (사치성)

-저율 : 0.07% (농지,목장)

■■■ 과세대상 토지의 분류

#분리과세대상

*농지 (전답과) => 0.07%

-개인소유농지 (경작이용)

~군읍면지역

~특광시지역 : 도시지역밖 / 도시지역안(개발제한구역 & 녹지지역)

-특정법인*단체가 소유농지 (원칙:법인 농지는 종합합산)

~농업법인, 농어촌공사, 사회복지법인, 매립간척, 종중

*목장용지 => 기준면적내 0.07% (초과부분:종합합산)

-도시지역밖 / 도시지역안(개발제한구역 & 녹지지역)

*특정임야 => 0.07%

*공장용지 => 기준면적내 0.2% (초과부분:종합합산)

-건축중인 것도 포함

-해당지역

~군읍면지역

~특광시지역 : 산업단지 / 공업지역 (예외: 주거,상업,녹지->별도합산(투기목적은 아니므로))

*사치성재산 => 4%

[참조] 경작에 이용하지 않는 농지 & 도시지역안 농지 : 종합합산과세대상

[참조] 종중 : 분리과세혜택에 해당하는 조건 (1990.5.31이전 취득&소유 or 1990.6.1이후 상속&소유)

[참조] 특정임야 중 개발제한구역의 임야는 1989.12.31이전부터 소유한 토지만 해당 / 종중의 임야도 특정임야에 포함

 

#별도합산과세대상

*주거,상업,녹지의 공장용지

*일반영업용건축물 부속토지 : 기준면적 (초과부분:종합합산)

*멸실,철거된 건축물or주택부속토지 – 단, 6개월이 지나지 않았을 경우

*건축물이 없는 토지 중 사업용이용토지 (ex.차고용토지,주기장,운전학원주행도로,야적장)

[참조] 기준면적 산출 : 용도지역별로 차이 (p.593)

 

#종합합산과세대상

*농지

-경작하지 않는 토지

-도시지역안(개발제한구역&녹지지역 제외)

-법인 농지(특정법인 제외)

*목장용지

-도시지역밖 기준면적초과 / 도시지역안 개발제한구역&녹지지역 기준면적초과

-도시지역안 개발제한구역&녹지지역 제외

*공장용지

-‘초과’가 붙는 내용들

*지상정착물이 없는 토지

-나대지

-멸실후 6월이 지난 토지

 

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<용어>

기준면적 : 토지면적의 범위, 특정동물 1마리당 필요한 토지면적

주기장 : 중장비를 주차하는 곳

야적장 : 항만에서 반출전 일정기간 보관용도로 사용하는 옥외토지

■■■ 재산세 납세의무자

<누가? (납세의무자)>

 

#원칙-사실상소유자

*6/1 현재 사실상소유자 (등기무관)

-공유재산 : 각 지분권자 (연대납세의무X)

-구분소유 : 시가표준액의 비율로 안분계산

[기출] 구분소유의 경우, 면적의 비율로 계산하여 재산세를 부과한다.(X,시가표준액 비율)

 

#예외-의제납세의무자

*공부상소유자

-신고하지 않아 사실상소유자를 알 수 없을 경우

-실제 종중 재산이지만 개인명의로 등기되어 있는데, 이를 신고하지 않은 경우

*상속재산의 주된상속자

*매수계약자

-국가재산을 연부 계약을 통해, 사용권을 무상으로 이용하는 경우

*신탁재산의 수탁자

-단, 수인의 위탁자 & 한명의 수탁자일 경우, 각각 다른 납세의무자로 본다

*도시개발사업 등의 사업시행자

*소유권이 불분명할 경우엔 사용자

*수입하는 자(개정!!)

[참조] 신탁계약의 경우, 신탁회사로 등기가 넘어갈 때 취득세 발생X (즉, 신탁재산은 매매로 안본다)

[참조] 신탁재산의 경우, 2013년이전에는 위탁자가 납세의무자

 

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<용어>

구분소유 : 토지,건물 소유주가 틀림

주된상속자 : 상속지분이 가장 많은 사람 or 가장 연장자

■■■ 과세표준 / 재산세 세율 및 부과징수

 

<금액? (과세표준&세율)>

 

#과세표준

*토지,건축물,주택 과세표준 = 과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액비율

*선박,항공기 과세표준 = 과세기준일 현재 시가표준액

[참조] 산출세액 = 과세표준 X 세율

[참조] 건축물은 산출이 복잡하여, 시험은 토지&주택만 출제!!

[참조] 공정시장가액비율 : 토지*건축물 70% / 주택 60% (개정가능성)

 

#세율

*표준세율 : 50%범위내 가감할 수 있다 / 해당연도에 한정

*고율 : 5%(고급선박) / 4%(사치성재산 토지*건축물)

*저율 : 0.07%(농지, 목장용지, 특정임야)

*중과세율 : 5배(5년간, 과밀억제권역 공장)

 

#징수 및 신고의무

*고지서발급 : 납기의 5일전까지

*신고기간 : 과세기준일로부터 10일이내

[기출] 변동사유가 발생하였을 경우, 사유발생일로부터 10일이내에 신고하여야 한다. (X, 과세기준일로부터)