[인강노트/기본] 190130-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 환지계획, 환지예정지, 환지처분

#환지계획

종전의 토지 -> 환지(추산액)

1-1(1억2천) ---> 2-1(1억)

1-2(1억) ---> 2-2(1억)

1-3(8천) ---> 2-3(1억)

1-4(7천) ---> X (환지부지정)

X -----------> 2-5(보류지)

총100필지--> 총80필지(입체환지)

-넘거나 부족분은 절차에 따라 정리

-환지부지정 : 기다리지 않고, 공사전 청산(청산대상토지명세) / 단, 청산금명세는 환지처분단계이므로 구분 주의!!

-보류지 : 환지로 정하는 않는 땅(수용방식의 원형지 연상) / 보류지 안에 ‘체비지’가 존재 / 보류지는 환지에서 정한자가 가져가며, 체비지는 항상 시행자가 가져간다.

-입체환지 : 환지가 부족할시, 집합건물과 대지의 일부 지분을 주는 것

-환지 가격평가 : 시행자가 결정 (감정평가업자-토지평가협의회 심의 이후) / 수용방식의 조성지는 감정가격, 원형지는 시행자&개발자&당사자간 협의로 결정

-환지부지정&입체환지는 소유자의 신청 필수!! (cf.환지부지정은 임차인의 동의도 필요 / 입체환지는 필요없음)

-증환지 : 과소토지를 피하기 위해 늘려주거나, 안줄 수 있다

-감환지 : 면적을 줄여 줄 수 있다.

 

#환지예정지

*개발사업 장기화 시 : 환지계획상 받을 예정토지의 사용&수익권 미리 지급하는 것 (처분권X)

*종전토지 : 사용&수익은 불가능, 처분은 가능 (cf.예정토지의 소유주 : 수인의무)

*환지예정지의 지정은 임의적 처분(시행자가 필요가 없다고 판단하면, 안 해도 됨)

[참조] 체비지 : 받을 예정토지의 사용&수익은 물론, 처분도 가능

 

#환지처분

*내용 : 환지의 교부 & 청산금결정

*효력시기 : 환지처분 공고 다음날 (보통 법률적 공고일로 하는 것과 구분!!)

-보류지,입체환지 등 거의 모든 처분 동일

-(예외)체비지를 매입한자의 이전등기시는 등기후 바로 취득 (cf.구분:시행자의 체비지 효력은 공고 다음날)

*예외적으로 종전토지에 남는 것 (환지로 권리가 이전되지 않는 예외)

-존속 : 전속처분 / 지역권

-소멸 : 환지부지정 / 이익 없어진 지역권

*청산금소멸시효 : 5년

 

#도시개발채권

*매입의무가 있는 유일한 채권 (∵공공성이 강해서)

[느낌] 의무는 민간!! (∵못 믿으니까)

 

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<용어>

체비지 : 비용을 대체하는 땅

수인의무 : 참아야 할 의무

■■■ 정비사업의 체계

@도시정비사업 절차

*정비기본계획/수립 (특광시)

*정비계획/입안 (시군구)

*결정/정비구역 (특광시군)

*시행자 : 공공(시군) / 민간-조합

*시행계획의 인가고시

*분양통지 및 공고 : 분양신청기간

*관리처분계획 인가고시

*공사-준공검사-공고

*권리이전*고시 : 소유권 / 기타권리

[느낌] 도정법은 도개법의 환지방식과 유사!! (기존 사람들에게 돌려줌) (도개법 환지절차와 함께 비교!!-초록색은 도정법만 있는 내용)

[느낌] 도개법은 없던 것을 만드는 것 / 도정법은 이미 있는 것을 고치는 것 => ∴기본계획이 필요

[느낌] 도개법>도정법 => 도개법의 행정청(시도), 도정법의 행정청(시군구)

[참조] 환지는 ‘토지필지단위&가만있어도’ 보상 / 도정법은 ‘인별단위&신청해야’ 보상

■■■ 정비법용어, 정비기본계획, 정비계획

#정비사업

*주거환경개선사업 : 극히열악,과도밀집 / 정비기반시설 등만 고침(주택X)

*재개발사업 : 열악,밀집 / 상공업(도시환경)

*재건축사업 : 양호,밀집

[참조] 열악:기반시설 / 밀집:건물

[느낌] 해당 단어들이 나오면, 3가지 중 1가지를 연상할 수 있도록!!

[느낌] 가장 보통의 정비사업=재개발사업 (보통:재개발(기준) / 특수:주거환경개선 / 재건축:규모작음)

[참조] 재건축 : 가장 말썽이 많은 사업

 

#노후*불량건축물

*준공일기준 40년까지 사용하기 위한 보수보강비용이 철거*건설비용보다 높을 것으로 예상되는 건축물

*도시미관저해 : 준공된후 20년이상 30년이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물

 

#토지등소유자

*주거환경개선사업 & 재개발사업 : 토지 또는 건축물의 소유자 or 지상권자

*재건축사업 : 건축물 및 토지 소유자 (아파트)

[참조] 토지등소유자는 도정법에만 있는 말 (도개법은 토지만)

 

 

#정비기본계획

*수립권자 : 특광시 (군X)

*10년마다 수립 / 5년마다 재검토(타당성)

■■■ 정비구역, 시행방법, 시행자, 정비조합

#정비구역 허가대상

*도개법과 동일 (대수선이 빠지는 부분만 빼고)

 

#시행방법

*주거환경개선사업

-기반시설등만 설치 방식 (반쪽)

-수용방식

-환지방식 (땅)

-관리처분계획 방식 (건물)

-혼용방식

*재개발사업

-건축물을 건설하여 공급하는 방식

-환지로 공급하는 방식

*재건축사업

-주택, 부대*복리시설, 오피스텔을 건설하여 공급하는 방식

 

#시행자

*주거환경개선사업 (토지등소유자X - 조합X)

-반쪽 : 시장군수, 주택공사(과반수동의)

-기타 : 소유자2/3이상동의+세입자세대수과반수동의 -> 시장군수, 주택공사

*재개발사업 (토지등소유자O – 조합O)

*재건축사업 (토지등소유자X – 조합O)

[참조] 주거환경개선사업 시행자 : 달동네의 주민 및 조합은 시행능력X

[참조] 재개발사업의 토지등소유자 : 20인미만인경우만 (이상이면 조합 설립해야함)

 

#사업대행자

*재개발&재건축사업에서만 존재

*계산은 시행자가 하며, 이름은 대행자로 한다 (민법의 대리인과 다름!!)

 

#조합 설립인가

*재개발사업 : 소유자4분의3이상 및 면적2분의1이상 동의 (cf.암기:4321)

*재건축사업

-단지안

~단지전체 : 소유자4분의3이상 및 면적4분의3이상 동의 (cf.암기:4343)

~각동별 : 과반수 동의

-단지밖

~소유자4분의3이상 및 면적3분의2이상 동의 (cf.암기:4332)

[참조] 도개법에서는 ‘면적+사람수’ 순서 / 도정법에서는 ‘사람수+면적’ 순서

 

#조합원 자격

*재개발사업 : 토지등소유자

*재건축사업 : (조합설립에 동의한) 토지등소유자

*대표하는 1명만 조합원으로 보는 경우

-공유 소유자들 (소유권&지상권)

-1세대에 속하는 소유자들 (cf.전입신고로 분리가능하긴 하나, 조합설립인가 전에 해야함 / 단, 설립인가 전이라도 배우자&미성년자녀는 분리 인정안함 / 예외로, 이혼 및 성년자녀분리는 조합설립후라도 조합원 인정)

-조합설립인가 후, 소유권 양수로 발생한 소유자들

 

#대의원회

*조합원 100인이상

*두어야한다(둘수있다X – 둘수있다(임의규정)는 도개법의 대의원회가 유일!!)

*조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. (이사,감사는 대의원 불가능)

 

 

#OX

*틀린거 : 13,17,21

*맞지만 애매 : 9,11

-안전진단은 재건축에서 한다. (재개발X)

-17번은 이해안감…