[인강노트/기본] 190129-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 지역지구제, 토지은행제도

#지역지구제

*부(-)의 외부효과 제거 감소 목적

*지역특성 맞게 용도 지정

*효율성 추구 제도

*토지이용규제수단

*동종간의 집적이익 추구

*문제점 : 지역간의 지가차이, 용적률차이, 지역간 형평성 저해

 

#공영개발(수용방식) & 환지방식

*공영개발 => 권리소멸

*환지방식 => 재분배, 권리축소

[참조] 내용 바꿔서 출제!!

 

#현재 우리나라에서 시행되고 있지 않은 법률

*택지소유상한에 관한 법률 (위헌판결) : 사회주의적 제재

*토지초과이득세법 (헌법불합치) : 불확실한 이득

*개발권양도제 (TDR)(실시한적 없음) : 문화재등 포함토지 소유자에게 해당토지 대신 다른 곳을 개발토록 장려

 

#토지은행제도 (공공토지비축에 관한 법률)

*토지주택공사의 업무(LH) (지자체X)

*미개발 토지 매입 (수용X, 수용보다 사적침해요소 적다)

*공공개발용 공급 / 민간업자에게 저렴하게 공급

*무질서한 난개발 방지 목적

*단점 : 돈이 많이 들어감 / 관리상의 문제 / 정부가 투기 조장 우려

[기출] 토지은행제도는 수용방식보다 사적침해요소가 크다.(X, 적다)

[기출] 토지은행제도는 해당 지역의 지자체에서 시행할 수 있다. (X, 지자체->토지주택공사)

■■■ 임대료규제정책 / 임대료보조정책 / 민간임대주택특별법 / 여과과정

#임대주택정책 - 3가지

*임대료규제정책

-임대료상한제(최고가격) / 단, ‘최고가격>시장가격’이면, 아무 변화 안 생김

-단기(비탄력) : 긍정적 / 임차인보호효과 크다

-장기(탄력) : 부작용 / 초과수요 / 공급감소(쫒겨나는 임차인 많아진다) / 임대주택투자기피-질적저하 / 이중가격&암시장가격 형성

*임대료보조정책

-단기(비탄력) : 수요증가 (임대료상승, 기존임대인 초과이윤 / 임대인 혜택)

-장기(탄력) : 공급증가 (임대료하락, 임대주택양(공급) 증가 / 임차인 혜택)

-수요측보조

~현금(소득)보조방식 : 소비자의 효용증대 효과 크다(의도대로 사용안할 부작용O) / 주택부담능력향상

~가격(집세)보조방식 : 주택소비증가 효과 크다(주택정책측면, 의도대로 사용) / 쿠폰*바우처로 임대료할인

-공급측보조

~주택건설자금을 저리로 지원 -> 주택공급증가(장기적) -> 임대료하락(장기적-임차인혜택)

*공공임대주택공급정책

-사적시장(민간시장) : 공공의 공급으로 단기적 임대료 하락 / 다만, 민간공급감소로 장기적 임대료 상승

-공공시장 : 입주자는 혜택 / 사적시장과 이중가격 형성

-공공시장 공급량이 증가 & 사적시장 공급량은 감소 => 전체 임대주택 양은 불변

 

#민간임대주택특별법 (개정, 출제가능성 上)

*공공지원 민간임대주택 (구.기업형)

-8년이상 임대 목적

-혜택 : 주택도시기금의 출자 / 용적률 완화

-규제 : 임대료 및 임차인 자격제한

*장기일반 민간임대주택 (구.준공공)

-8년이상 임대 목적

-공공지원X

*단기 민간임대주택

-4년이상 임대목적

-공공지원X

*임대사업자

-1호이상

-공공지원X

[기출] 장기일반 민간임대주택은 10년이상 임대 목적으로… (X, 8년)

 

#공공주택 특별법 (시행령)

*영구임대주택 : 최저소득(극빈층) / 50년이상

*국민임대주택 : 저소득서민 / 30년이상

*행복주택 : 대학생, 신혼부부, 직장인 / 도심,부도심 위치 (ex.희망주택)

*장기전세주택 : 장기전세계약

 

#여과작용 (Filtering현상)

*하향여과

-고소득계층주택 -> 저소득계층의 사용 전환

-저가주택수요 증가시 & 고가주택수요 감소시 (저소득층인구증가, 임대료보조금지급)

*상향여과

-저소득계층주택 -> 고소득계층의 사용 전환(수선,재개발)

-고가주택수요 증가시 & 저가주택수요 감소시

*불량주택

-시장실패가 아님 / 하향여과에 의한 자원배분의 효율성이 달성된 결과

 

#주거분리 & 여과작용

*고가주택

-계속 고급주택 : 가치상승분>수리*개량비용 -> 계속 수리*개량

-하향여과 발생(-) : 가치상승분<수리*개량비용 -> 계속 수리*개량X(방치)

*저가주택

-계속 저가주택 : 가치상승분<수리*개량비용 -> 계속 수리*개량X(방치)

-상향여과 발생(+) : 가치상승분>수리*개량비용 -> 계속 수리*개량

 

#인근지역(경계지역) & 여과작용

*(AB는 저소득주거지역) A---B---(경계)---C---D (CD는 고소득주거지역)

-경계에 인접한 B는 A보다 할증된 가격 (상향여과)

-경계에 인접한 C는 D보다 할인된 가격 (하향여과)

-침입, 천이(계승) 현상 야기

■■■ 주택분양정책 / 조세정책

#분양가규제 & 분양가자율화

*분양가 규제

-최고가격제 / 초과수요, 주택공급감소, 주택질적저하, 투기수요증가

-분양가상한선을 시장균형가격보다 높게 설정하면, 어떤 영향도 주지 못함 (임대료규제정책과 유사)

*분양가 자율화

-주택공급증가, 대형주택공급증가, 분양가상승, 저소득층 부담상승

 

#주택분양제도

*선분양 : 공급자주도시장->주택공급증가->주택품질저하 / 건설사부도시 소비자피해 크다 / 투기수요증가

*후분양 : 수요자주도시장->주택공급위축->주택품질향상 / 건설사의 자금난 / 소비자의 목돈마련부담

=>보완책 : 프로젝트파이낸싱 필요 / 주택구입자의 모기지론 필요

 

 

#조세정책

*조세의 기능 : 부동산자원배분 / 소득재분배 / 지가안정&투기억제 / 주거안정(주택문제해결)

*조세(재산세)의 전가&귀착

-수요&공급 중 탄력적인 쪽이 유리 => 민감, 부담이 적다

-수요&공급 중 비탄력적인 쪽이 불리 => 둔감, 부담이 많다

=>즉, 탄력성과 조세부담은 반대방향

[참조] 수요완전탄력(or공급완전비탄력)=공급자가조세를 모두 부담 / 수요완전비탄력(or공급완전탄력)=수요자가조세를 모두 부담

[예제] 공급자에게 조세를 10만원 올렸고, 수요탄력성은 4, 공급탄력성은 1일 때 수요자에게 전가되는 액수는?

수요탄력성이 높으므로 수요자가 유리, 10만X1/5 = 2만원

 

#신규주택과 중고주택에 대한 과세

*신규주택(고가주택) : 공급 비탄력 / 수요 탄력적 => 고소득층 소비자부담 적다

*중고주택(저가주택) : 공급 탄력 / 수요 비탄력 => 저소득층 소비자부담 크다

=>해결방안 : 차등과세(누진세) 적용, 임대주택의 공급(수요탄력성↑)

[참조] 역진세 : 공급자의 입장에서는 역진세가 아니지만, 수요자의 입장에서만 역진세(cf.탄력적=유리=고가주택)

 

#양도소득세부과와 토지보유세의 경제적 효과

*양도소득세 부과시 : 주택공급의 동결효과 -> 주택공급감소 -> 주택가격상승(부작용)

*헨리조지의 토지단일세론

-고전학파 / 지대=불로소득,잉여(비용X)

-토지의 물리적특성 강조 (부증성 : 토지의 물리적공급곡선은 수직(완전비탄력))

-잡세를 없애고, 토지에만 100% 징세

-세금은 공급자(지주)만 부담 / 임차인(수요자)부담X

 

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<용어>

프로젝트파이낸싱

역진세 : 가난한 사람이 세금을 더 많이 내는 역현상

■■■ 부동산 개발의 과정 / 부동산 분석의 유형

#개발의 과정(순서)

구예부타금건마

*구상

*예비적타당성분석 : 전실행가능성 / 개략적 수익성분석(수익>비용)

*부지확보 : 부지선정

*타당성분석 : 실행가능성 / 물리적,법적,경제적

*금융

*건설

*마케팅 : 고객확보 / 분양,임대 / 개발초기부터, 정박임차인 사전 확보

 

#개발의 위험 (워포드)

*법적위험

-공법적측면 : 지역지구제 등 토지이용규제, 인가허가

-사법적측면 : 토지소유권분쟁, 민원

-최소화 : 이미 이용계획이 확정된 토지를 매입

*시장위험

-수요공급의 변화 : 경기침체, 미분양, 분양가하락

-최소화 : 미리 매수자 확보(선분양), 시장연구*분석, 시장성연구*분석

*비용위험

-인플레, 공시기간연장

-최소화 : 최대가격보증계약

[참조] 최대가격보증계약 : 일정금액까지는 개발업자가 부담, 나머지는 시공사가 부담

 

#부동산 분석의 유형

*지역경제분석

-지역의 인구,소득 등 총량지표분석

-모든 부동산의 수요요인*분석

*시장분석

-특정 유형의 부동산의 수요*공급 상황분석

-시장세분화 : 소비자 특성에 따라

-시장차별화 : 공급제품 특성에 따라

*시장성분석

-개발 부동산의 매매*임대 가능성(경쟁력) 분석

-흡수율 분석 : 일정기간동안 공급하는 부동산의 소비되는 비율(수요의 추세 강도) / 미시적,국지적,구체적,용도별,지역별 / 미래의 흡수율을 분석 목적

*타당성분석

-수익성

-세후현금수지기준

*투자분석

-최종결정

-다른 대안과 비교

[참조] 옛날에는 ‘시장분석(지역경제분석,시장분석,시장성분석) – 경제성분석(타당성분석,투자분석)’ 2단계로 구분 (모의고사나 기출문제 볼 때 헷갈리지 말 것!!)

[참조] 시장=Market / 시장성=Market Ability