[인강노트/기본] 190126-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 공업지이론 / 입지계수 / 도시내부구조론

#베버의 최소비용이론

*수송비지향산업 (수송비-최소)

-이론 : 원료산지-(원료수송비)-공장-(제품수송비)-시장 / 2개 수송비의 합이 ‘최소’가 되는 공장의 위치

-원료지향산업 : 원료무게>제품무게 / 중량감소산업 / 국지(편재)원료 / 원료부패 쉬운 / 원료지수>1 / 냉동,통조림,시멘트

-시장지향산업 : 원료무게<제품무게 / 중량증가산업 / 보편원료 / 제품부패 쉬운 / 원료지수<1 / 중간재*완제품생산공장 / 빵,두부,맥주

*노동집약산업 (인건비-최소)

-의류,신발,가발

*집적지향산업 (집적이익-최대)

-자동차,석유

*중간지향산업

-수송수단이 바뀌는 지점(적환*이적지점) / 귤

*탈족산업

-교통비&노동비등에 구애받지 않는 산업 / IT,첨단

[참조] 원료지수 = 원료중량/제품중량 (간단히, 원료가 무거우면 원료지수는 1보다 크고, 원료지향형이 된다.)

 

#입지계수

입지계수(LQ) = 지역의 i산업구성비 / 전국의 i산업구성비

i산업구성비 = i산업의 고용자수 / 전체산업의 고용자수

*해당지역의 특화된 산업을 찾는 계수

-LQ>1 : 기반산업(수출,특화)

-LQ=1 : 자급자족

-LQ<1 : 비기반(수입)

 

 

#동심원이론 (버제스-E.W.Brugess) – 단핵도시, 5단계 순서가 중요!!

*업무중심 : CBD

*점이(천이) : 슬럼, 원래 거주지였다가 도심기능이 침범한 지역

*저소득주거 : 점이지역 근처 / 소득이 낮을수록 도심 근접(일자리 구하기 위함)

*고소득주거

*통근자

[참조] 시카고 모델 / 튀넨의 ‘고립국론’ 영향을 받은 이론

 

#선형이론 (호이트-H.Hoyt) – 단핵도시

*부채꼴 형태 (원을 변형 or 별모양)

*교통축 가까운 곳에 고급주택-중급주택-저급주택 순으로 들어섬 / 교통축 반대편에 저급주택&경공업

*장애물이 적은 방향으로 도시가 부정형 확장 (최소마찰비용이론과 일맥상통)

 

#다핵심이론 (해리스-C.Harris, 울만-E.Ullman) – 다핵도시

*도심(핵심지,CBD)&부도심 + 위성도시(교외주거지구, 교외공업지구)

*대도시, 현대도시(신도시)

*다핵심 발생 이유 (중요!!)

-유사*동종 활동간 => 집적이익, 함께입지(양립성, 집중성, 응집성)

-이종 활동간=> 집적불이익, 이해상반, 분산입지(비양립성, 비집중성, 비응집성)

-특수시설차이

-지대지불능력차이

■■■ 지대이론

#지대논쟁

*고전학파 (리카르도, 튀넨)

-지대=잉여(불로소득)

-토지 : 자연적특성(부동성,부증성) / 노동&자본과 구별

-농산물가격↑ -> 지대↑

*신고전학파

-지대=생산비(비용)

-토지 : 인문적특성 / 노동&자본과 구별X – 생산요소의 일종

-지대↑ -> 농산물가격↑

 

#차액지대설 (리카르도)

*지대 = 농산물가격 - 생산비

*비옥도(생산성,수확량) 차이, 위치경시

*수확체감법칙

*지대=잉여

*한계지(최열등지)=지대 0원 (즉, 농산물가격과 생산비(용)가 같은 토지)

[참조] 수확체감 : 인구증가율보다 수확증가율은 떨어짐 (그래서, 비옥도가 낮은 토지들도 한계지까지 이용)

 

#절대지대설 (마르크스)

*토지는 비옥도(생산성)과 관계없이 한계지에서도 지대 발생 (∵토지소유자의 요구)

*사유재산제도(소유권제도) 탓

*지대=비용

*지대↑ -> 농산물가격↑

[참조] 리카르도 이론의 단점인, 한계지에서도 지대가 존재하는 부분을 보충

[참조] 독점지대 : 공급이 제한독점되어 초과이윤이 발생하는 지대 / 절대지대와 혼동하지 말것!!

 

#위치지대설 (튀넨)

*입지교차지대설, 고립국론

*지대 = 농산물가격 – 생산비 – 수송비 (수송비와 지대는 반비례)

*(농업)입지론 선구자, 위치중시

*지대=잉여

*한계지=지대 0원

*도심에 인접할수록 집약적이용

[참조] 버제스 동심원이론, 알론소의 입찰지대설에 영향을 줌

[참조] 집약적:급경사그래프 / 조방적:완경사그래프

 

#입찰지대설 (알론소)

*최대지불능력의사 지대

*초과이윤 없고, 정상이윤만 존재 (완전경쟁가정이론)

[참조] 튀넨의 위치지대설 영향 받음

[참조] 그래프상 중심부터 ‘상업용->주거용->공업용’ 순으로 급경사에서 완경사로 감 (중심점(도심)에 가까울수록 급경사, 우하향)

[기출] 알론소의 입찰지대설에 따르면, 초과이윤과 정상이윤은 0이다.(X,정상이윤은 존재)

 

#전용수입과 경제지대

*전용수입(이전수입)

-다른용도로 전용되지 않고, 그대로 사용되기 위한 최소한의 지급액 (공급곡선 하단)

-정상이윤개념(기회비용)

-공급곡선이 비탄력적일수록 작아짐

*경제지대(파레토지대)

-전용수입을 초과한 소득(총수입-전용수입) (공급곡선 상단-공급자잉여)

-초과이윤성격

-공급곡선이 비탄력적일수록 커짐

 

#준지대 (마샬)

*토지 이외의 생산요소가 토지와 유사한 성격 (기계, 도구, 설비 등 & 단기에 공급이 고정)

*준지대 = 단기에 일시적으로 생기는 초과이윤(소득)

*장기에는 소멸

■■■ 정부의 시장개입 이유와 개입방법 / 시장실패원인 / 외부효과 / 공공재

#정부의 시장개입이유(목적) (p.178)

*경제적기능 : 시장실패수정

*정치적기능 : 사회적목표추구 : 형평성(ex.임대주택, 불량주택개선, 소득재분배)

 

#정부의 시장개입방법(수단) (p.188~189) (중요!!)

*직접개입

-공영개발, 토지은행제도(토지비축제도), 토지수용, 토지선매, 공공투자사업, 공공임대주택공급, 가격통제(분양가규제,임대료규제)

*간접개입

-조세정책 : 세금, 개발부담금

-금융상지원규제 : 주택*임대료보조금, 대부비율, 이자율

*토지이용규제

-용도지역지구제, 도시계획, 인허가, 건축규제

 

#시장실패의 원인

*불완전경쟁시장

-부동성(국지성) / 부증성(수급조절곤란) / 개별성(이질성)

-독점*과점기업존재 -> 과소생산

-생산 규모의 경제(비용체감산업) : 규모가 커짐에 따라 생산비가 감소(자연독점) -> 과소생산으로 연결

*외부효과

-거래당사자 이외의 제3자에게 의도치 않은 손해나 이익을 주고, 대가지급이 이루어지지 않는 것(시장기구밖)

~손해(공장-공해,폐수) - 대가지급X => 부(-)의 외부효과 (외부불경제)

~이익(과수원-조경,공기) - 대가지급X => 정(+)의 외부효과 (외부경제)

-재화생산측면 (공급자 입장)

~외부불경제기업(공해방출기업)

효과 : 사적비용<사회적비용  /  사적편익>사회적편익  /  사회적적정량보다 과대생산

대책 : 정부의 규제 (공해방지시설의무화, 중과세) => 사적생산비상승 & 공급감소 => 주택가격상승

~외부경제기업(과수원경영)

효과 : 사적비용>사회적비용  /  사적편익<사회적편익  /  사회적적정량보다 과소생산

대책 : 정부의 지원(보조금, 경과세)

-주택소비측면 (수요자 입장)

~주택주위 편익시설 : 호수, 공원 / 정(+) / 외부경제 => 주택수요증가, 그래프 우상향 이동, 핌비

~주택주위 혐오시설 : 소각장, 화장터 / 부(-) / 외부경제 => 주택수요감소, 그래프 좌하향 이동, 님비

*공공재존재

-공공재(국방,치안,도로,공원,가로등,전파) <---> 사적경제재(옷,신발,맥주)

~소비의 비경합성 : 공동소비*사용 성격

~소비의 비배제성 : 무임승차 성격

~비분할성

~소비 규모의 경제 (소비측면에서 규모가 클수록 우리에게 많은 이익을 준다-도로,공원 등)

-시장에 방임 시 : 과소생산 문제 발생

-수익자부담원칙 적용X

*정보의 비대칭성

-공급자(생산자) => 정보다량 => 도덕적 해이

-소비자 => 정보부족 => 비합리적 선택(역선택)