[인강노트/기본] 190125-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 지도, 감독상의 의무 / 전속중개계약

#게시의무

*등수보자

 

#사무소 명칭 사용

*OOO공인중개사사무소 or OO부동산중개

*옥외광고물(간판) 실명제 (단, 간판 달 의무X, 간판연락처 기재 의무X))

*처벌 : 무등록자(1.1) / 개공(100↓과태료) / 중개인(100↓과태료)

*간판철거 : 행정대집행법 (민사특별법X, 민사절차법X)

 

#표시광고 (임대문의)

*내용 : 명칭, 소재지, 연락처, 성명

*처벌 : 무등록자(1.1) / 개공(100↓과태료)

 

#중개계약서 기재사항

*물가수준

[참조] 물가수준 : 5년에 1번꼴 출제 (중요도下)

 

#전속중개계약

*임의규정

*전속중개계약서(의무)

-국토교통부령 양식

-3년보존

-위반:업무정지

*정보공개 (7일이내)

-정보망 또는 일간신문

*공개X

-비공개요청

-인적사항

*처벌

-7일이내 & 비공개요청 => 임취

-나머지 => 업무정지

[기출] 전속중개계약의 정보공개는 정보망과 일간신문에 해야 한다.(X,또는)

 

#정보공개사항

*특상태조권공금

[기출] 인적사항 정보는 공개하지 아니할 수 있다. (X, 하여서는 아니된다)

[기출] 임대차의 경우, 공시지가를 공개하여서는 아니된다. (X, 아니할 수 있다 or 할수도 있다)

 

#확인설명서 vs 전속중개계약의 정보공개 (p.148)

*비공통사항들

-중개보수 및 실비금액과 산출내역 (확인설명 only)

-토지이용계획 (확인설명 only)

-조세의 종류 및 세율 (확인설명 only)

-공시지가 (전속중개 only)

 

#개공(乙)의무

*2주일에 1회이상 업무처리상황 문서 통지 (cf.팩스도 문서)

*7일이내 정보공개 -> 지체없이 문서 통지

*확인설명

[기출] 전속중개계약시 개공의 통지의무에 정해진 양식은 없다.(X,문서로 통지)

[참조] 확인설명은 일반&전속계약 모두 필수 사항

 

#의뢰인(甲) 권리&의무

*전속계약 후, 다른 개공에 의뢰하여 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

*개공(乙)소개로 알게된 자와, 乙이 모르게 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

*의뢰인 스스로 찾은 자와 거래한 경우 : 위약금(보수50%범위내 & 비용-통념상 범위내)

 

#유효기간

*원칙 : 3월

*예외 : 약정

■■■ 부동산거래정보망 / 손해보상책임&보증설정

#거래정보사업자 지정절차

*부가통신사업자(VAN) : 과기부 신고

*지정신청 : 국장

*지정서교부 (30일이내)

*운영규정제정 & 국장승인 (3월이내)

*정보망설치운영 (1년이내)

 

#지정요건 – 구비서류

*전국 500명↑(2개↑시도 각 30명↑) – 등록증사본

*정보처리기사 1인↑ - 자격증사본

*공인중개사 1인↑ - 자격증사본

*컴퓨터설비 – 컴퓨터용량*성능 확인서

*부가통신사업자 신고필증

[기출] 거래정보사업자로 지정받기 위해서는 개업공인중개사 1인 이상 확보해야 한다.(X,개공->공인중개사)

 

#지정취소

*부운정일해

-부정한 방법

-운영규정위반 (+ 500↓과태료)

-정보아닌정보(+ 1.1)

-일년 이내 미설치

-해산, 사망

[기출] 6개월 이내 설치하지 않으면, 거래정보사업자 지정이 취소 될수 있다.(X,1년)

[기출] 거래정보사업자는 법인에 한하여 지정받을 수 있다.(X,개인가능-취소사유 중 사망)

 

 

#손해보상책임

*개공고의과실 / 고용인고의과실 / 장소제공

*재산상손해발생 (인과관계)

*손해배상금 지급청구 : 의뢰인->보증기관 (입증서류:합의서,판결문,화해조서)

*지급

*재보증설정 (15일이내) : 보험*공제-다시가입 / 공탁-보전

*구상권행사 : 보증기관->개공->고용인

 

#보증설정방법 (1개이상 - 90%이상이 협회공제 가입)

*보험

*공제

*공탁 : 3년간 회수 못함

[기출] 공제는 회원만 가입할 수 있다.(X,모든 개공 가능)

[기출] 특수법인은 공탁하여야 한다.(X,보험*공제 가능)

 

#보증설정금액

*법인 : 2억↑

*분사무소 : 1억↑

*개인 : 1억↑

*농협 : 1천만↑

 

#보증설정시기

*개업 : 등록후~업무개시전

*분사무소 설치신고 : 미리

*매수신청대리인 등록신청 : 미리

*변경 : 효력있는 기간중

*만료 : 만료일까지

*손해배상 : 15일이내

[기출] 보증설정 만료되면, 만료일 30일 이내로 재가입해야 한다. (X,만료일까지)

 

#설명사항

*보장금액 : 보험금 (보험료X)

*보험*공제*공탁기관 및 그 소재지

*보장기간

 

#위반시 제재

*보증미설정 : 임취

*보증증서미교부 : 100↓과태료

*보장금액설명X : 100↓과태료

■■■ 계약금 등 예치권고제도 / 중개보수

#계약금 등의 예치권고제

*계약금 등

-계약금 중도금 잔금

*예치명의자 (개공은신체보전) (매수인->예치기관)

-개공 / 공제 / 은행 / 신탁업자 / 체신관서 / 보험회사 / 전문회사

*예치기관

-금융기관 / 공제 / 신탁업자

*반환보증서발행기관 (예치기관->매도인)

-금융기관 / 보증보험회사

[참조] 권고규정 / 계약이행이 완료될때까지 / 부담은 매수인

[참조] 개공이 예치명의자일 경우는 추가보험 등 제한 있음

 

 

#보수청구권

*발생 : 중개계약시

*행사 : 거래계약시

*소멸 : 고의*과실*무효*취소*해제

 

#중개보수범위

*주택 (국토부령)

-매매(0.9%이내) / 임대차(0.8%이내) => 다시, 시도조례에 따라 조정

*주택외 (국토부령)

-85m^2↓주거용오피스텔 : 매매(0.5%) / 임대차(0.4%)

-기타 : 0.9%이내 협의

*중개대상물 소재지 & 사무소 소재지가 다른 경우

-사무소의 소재지 조례에 따름 (분사무소도 마찬가지)

*동일 ‘중개대상물&당사자&기회’에 매매 포함 둘이상 거래하는 경우 (ex.매매&임대차)

-매매계약의 보수만 적용

*주택&상가 혼합하는 형태인 경우

-주택면적 1/2이상 : 주택 보수규정

-주택면적 1/2미만 : 주택외 보수규정

[참조] 주택&주택외 구분기준 : 공부상 (사실상X)

[기출] 동일한 중개대상물과 당사자에게 매매 포함 둘이상 거래하는 경우 매매계약의 보수를 적용한다.(X,동일기회 빠짐)

 

#중개보수 산정

*한도액 범위내 (1억9천X0.5%=95만원 / 2억X0.4%=80만원 =>1억9천도 80만원까지만 가능)

*매매 : 매매대금 기준 (단, 분양권은 거래당시의 거래금액 기준 = 계약금+중도금+프리미엄)

*교환 : 거래가액이 큰 것 기준 (중개보수 기준X)

*임대차 : 월세의 경우, 5천만원 기준(이상*미만)으로 100 or 70 곱한 후 요율을 곱해 보수산출

*권리금은 미포함 : 중개대상물X

 

#OX

*틀린 것 : 2,3,4,7,8,12,13,14,17

*맞지만 애매했던 것 : 18

-인장변경 : 7일이내 등록관청 재등록

-소공*보조원 업무상 행위는 개공의 행위로 본다 (추정X)

-인장등록 의무 : 개공&소공 (하나라도 빠지면X)

-전속중개계약시 정보공개 : 부동산거래정보망 또는 일간신문

-계약서&확인설명서 = 서명 및 날인 (개공소공 공통)

-확인설명서=거래예정금액 / 계약서=거래금액