[인강노트/기본] 190122-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산 경기변동

#부동산 경기 측정지표

*공급지표 : 건축의 양

*수요지표 : 거래의 양

*보조지표 : 부동산가격변동 (명목변수)

-부동산가격상승이 경기호황이 아닌 경우

~비용상승

~투기상승

~스태그플레이션 (불황+물가상승)

[참조] 공급지표&수요지표 = 주된지표, 핵심지표

[참조] 지표의 구분

-선행지표 : 허가량, 택지분양실적, 공가율동향 (예고지표)

-동행지표 : 착공량, 거래량 (현재)

-후행지표 : 완공량

 

#부동산경기변동의 특징 (vs 일반경기변동)

*변동주기(순환주기) : 길다, 1주기 17~18년, 건축순환 (cf.일반 1주기 7~10년, 주글라파동)

*진폭 : 크다

*타성기간(시간차) : 길다, 후순환(뒤진다)

*우경사 비대칭 : 회복기간 길고, 후퇴기간 짧다

*부문별, 용도별 : 일반경기=상업공업부동산≠주거부동산 (역순, ∵일반경기호황시 상업공업으로 자본할당↑)

*부동산(전체)종합경기 : 주거+상업공업 -> ‘가중평균치’로 판단 (후순환, 뒤진다)

[참조] 변동주기 종류 : 키친(3~4년), 주글라(7~10년), 쿠르네츠(20년), 콘트라디에프(50년)

[참조] 순환정도 : 주식시장(선순환) > 상업공업(일반경기와 유사) > 부동산시장(후순환)

 

#순환적변동

*순서 : 하향-회복-상향-후퇴

-하향,후퇴국면: 매도자수↑, 매수자수↓(매수자중시) / 회복,상향국면: 매도자수↓, 매수자수↑(매도자중시)

-하향,후퇴국면: 과거사례가격-상한선 / 회복,상향국면: 과거사례가격-하한선

*안정시장

-불황에 강한 유형

-위치좋고, 규모가 작은 택지*주택

-신뢰기준선

-순환적분류에 속하지 않음 (자주 출제)

[기출] 안정시장은 호황에 강하다.(X, 불황에만, 호황에 오르진 않음)

 

#비순환적변동

*계절적 : 겨울철, 방학기간 대학교 인근

*장기적(추세적) : 장기, 50년

*무작위(비주기적) : 정책, 재해, 전쟁

■■■ 거미집이론 / 부동산 시장의 기능, 특성

#거미집이론 특성

*동태적분석

*생산기간의 장기성

*농축산물 / 건설업

*금기의 수요량은 금기가격의 함수

*금기의 공급량은 전기가격의 함수

*공급자는 현재의 가격*임대료만 보고 판단 (미래예측X, 정보부족)

*상업공업 부동산에 잘 적용 (주거X)

 

#거미집이론 모형 (절대값 기준)

*수렴형(안정형)

-수요:탄력적(1.2) > 공급:비탄력적(0.8)

-수탄수 (탄력성)

-공기수 (기울기)

*발산형(이탈형, 불안정형)

-수요:비탄력적(0.8) < 공급:탄력적(1.2)

-공탄발 (탄력성)

-수기발 (기울기)

*순환형(중립형)

-수요:탄력성(0.8) = 공급:탄력성(0.8)

[기출] 수요곡선 기울기 -1.1 & 공급곡선 기울기 0.9 => 발산형(절대값!!-수기발)

 

 

#부동산시장 기능 (가격기구, 자율적기능)

*자원배분, 매매교환, 가격창조, 양과질 조정, 정보제공, 부지경쟁, 토지이용유형결정

*소득재분배X

 

#부동산시장 특성 (불완전경쟁시장)

*추상적+구체적 (cf.’부동산’은 구체적 / ‘부동산시장’은 추상적이 기본&최근 구체적개념 혼합)

-추상적(자본시장) , 구체적(공간시장)

*국지성

*비공개성 : 정보비용수반

*비표준화 : 일물일가배제

*비조직화

*수급조절곤란 : 부증성,부동성 / 단기가격왜곡(비탄력)

*매매기간의 장기성 : 낮은환금성

*법적제한 많음

*자금유용성 : 고가 / 진입장벽 -> 소수 구매자&판매자

*외부효과 : 부동성,인접성 (cf.개별성X)

 

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<용어>

금기 : 현재

■■■ 효율적 시장과 정보론

#효율적시장 (정보)

*약성

-과거의 정보만 가치에 반영 (과거분석=기술적분석)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 현재정보분석(기본적분석) or 미래정보분석 => 초과이윤가능

*준강성

-과거&현재(공표)의 정보까지 가치에 반영 (현재분석=기본적분석)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 미래정보분석 => 초과이윤가능

*강성

-과거&현재(공표)&미래(공표X까지 모두 반영)의 정보까지 가치에 반영

-완전경쟁시장

-초과이윤 불가능, 정상이윤 가능

[기출] 부동산시장은 강성시장과 친하다 (X, 부동산시장=불완전시장(약성, 준강성))

 

#할당효율적시장

*초과이윤X, 투기X

*완전경쟁시장 (강성)

-정보비용존재X

-초과이윤X, 정상이윤O

*불완전경쟁시장 (약성, 중강성)

-정보비용존재O

-정보비용=초과수익 (실질적 초과이윤, 투기 없음)

[참조] 할당효율적시장은 과소평가,과대평가 부동산존재X

 

#할당비효율적시장

*초과이윤O, 투기O

*불완전경쟁시장 (약성, 중강성)

-정보비용존재O

-정보비용<초과수익 (실질적 초과이윤, 투기 있음)

=> ‘완전경쟁시장=할당효율적시’장 & ‘불완전경쟁시장=할당비효율적시장’ / 단, 불완전경쟁시장도 할당효율시장이 가능!!

[기출] 초과이윤&투기가 있으면 불완전경쟁시장이다. (X, 할당비효율적시장)

[기출] 정보가치계산 : A지역 신도시개발

-불확실(확률) -> 토지의 현재가치가 7000만원

-확실(100%) -> 토지의 현재가치 8000만원

-정보의 현재가치(초과수익)=1000만원 => 만약, 정보비용(가격)이 1000만원이었다면 할당효율적시장, 정보비용이 300만원이었다면 할당비효율적시장

-즉, 가치보다 가격이 쌀 때 사야 이득이며, 할당비효율적시장이다.

■■■ 상권분석모형 (레일리, 허프, 크리스탈러)

#레일리 소매인력법칙

*각 도시의 유인력 = 인구 / 거리² (인구에 비례, 거리에 반비례)

*분기점(상권의 경계-양쪽의 도시로 이동하는 비율이 동일한 지점 / 큰 도시에서 멀고, 작은도시에 가깝다)

[예제] C도시에서 A,B도시로 유인되는 인구를 구하라.

A도시(10만) ---5km--- C도시(1만) --- 5km--- B도시(5만)

A유인력 = 100,000/5² = 4,000

B유인력 = 50,000/5² = 2,000

A:B = 2:1 = 2/3:1/3 = 67%:33% => C도시의 6만7천은 A로, 3만3천은 B로

 

#컨버스의 분기점 모형

*A도시에서 분기점까지의 거리 = AB거리 / 1+

[예제] 다음 각 케이스별, A로부터의 분기점 거리를 구하라.

-AB간 거리는 8km, A인구 100만 & B인구 100만일 경우 = A에서 4km, B에서 4Km (중간지점)

-AB간 거리는 8km, A인구 100만 & B인구 900만일 경우 = 8 / 1+ = 2km

-참조 : 인구(면적)이 나오면 그 숫자를 비율로 계산 (100만,900만=1:3 / 100만,400만=1:2)

 

#허프의 확률모형 (미시적분석)

*A점포의 유인력 = 매장면적 / 거리² (매장면적에 비례, 거리에 반비례)

*A점포의 시장점유율 = A점포의 유인력 / 각 점포의 유인력합계

[예제] 소비자 10만명인 도시에서, A점포(400m²)까지 거리는 2km, B점포(900m²)까지 거리는 3km, C점포(3200m²)까지 거리는 4km일 때, 각 점포의 유인력, 시장점유율 및 이용인구를 구하라. (거리마찰계수:2)

-A점포유인력 = 400/2² = 100 & 시장점유율(이용비율) = 100/400 = 25% & 이용인구 = 2.5만명

-B점포유인력 = 900/3² = 100 & 시장점유율(이용비율) = 100/400 = 25% & 이용인구 = 2.5만명

-C점포유인력 = 3200/4² = 200 & 시장점유율(이용비율) = 200/400 = 50% & 이용인구 = 5만명

[참조] 예제에서 ‘도시의 80%가 ABC점포를 이용한다고 했을 때’ 식으로 한뒤, A점포 이용인구를 구하라고 했을 경우 => 8만명(80%) X 25% = 2만명

 

#크리스탈러의 중심지 이론

*거시적분석법 : 도시전체에서 점포 배열(분포)

*중심지 형성과정 중점

*중심지 계층 (범위는 고차가 넓지만, 개수는 저차가 많다)

-고차 : 백화점 / 시청 / 대학교

-중차 : 이마트 / 구청 / 중고등학교

-저차 : 구멍가게 / 동사무소 / 초등학교

*중심지 성립조건

-최소요구치 < 재화의 도달범위 (최소요구치: 고객수or매출,정상이윤 / 재화: 서비스,초과이윤)

*상권의 형태

-단일중심지: 원형 / 중심지다수: 정육각형

*중차가 포용하는 저차중심지수는 고차중심지로 갈수록 감소 (구멍가게는 외곽에 많고, 도심에 적음)

*동종점포가 모여있는 집적이익 설명은 힘든 이론

[기출] 상권규모와 이용빈도 관계

저차중심지(상권규모 작다, 개수 많다) -> 소비자의 구입*이용빈도는 높다

고차중심지(상권규모 크다, 개수 적다) -> 소비자의 구입*이용빈도는 낮다