[인강노트/기본] 190118-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개사무소 설치

#업무지역범위

*법인 : 전국

*공인중개사 : 전국

*중개인 : 원칙(시도) / 예외(전국)

 

#중개대상물 범위

*토건/입공장

[기출] 중개인은 토지,건축물을 제외한 입목,공장 등 중개행위를 할 수 없다(X, 지역제한만 있다)

 

#중개법인의 겸업제한 - 매해 출제!!

*상가,주택 임대관리 (임대업X)

*상가,주택 분양대행 (분양업X, 토지X)

*부동산 개발,거래,상담 (개발업X)

*경영정보제공 (only 개공)

*용역알선 (용역업X)

*매수신청대리 (경공매)

[참고] 중개법인은 상기 6가지만 겸업가능 & 중개보수에 해당하지 않는 업무들

[참고] 입찰대리 : 민사집행법에 의한 경매만 법원 등록 필요(한국자산관리공사 등의 입찰대리는 등록 불필요)

[참고] 중개인은 입찰대리를 할 수 없다. (법 부칙 제6조2의 개업공인중개사=중개인)

[기출] 중개법인은 공업용(또는 농업용) 건축물의 관리대행을 할 수 있다. (X,상업용 건축물 및 주택)

[기출] 중개법인의 부동산 개발,거래,상담은 개공에게만 해야 한다. (X, 누구에게나)

[기출] 중개법인의 경영정보제공은 공인중개사에게만 해야 한다. (X, 개공)

 

#중개사무소의 설치

*1등록1사무소 원칙

*법인은 분사무소 가능

[기출] 개공은 필요시 다른 지역에 분사무소를 둘 수 있다. (X,오직 법인만 분사무소 가능)

 

#법인의 분사무소

*등록관청신고 / 관할구역 외 지역 (관할구역:시군구)

*책임자 : 공인중개사 (특수법인 제외)

[참조] 광역시X, 구가 설치, 인구100만명이상 도시 4곳 : 수원시, 용인시, 고양시, 창원시 => 공법에서는 이러한 도시들은 자치구에 한하는 제한이 있으나, 중개사법에서는 자치구에 한하는 제한없음 (즉, 수원시내 3개 구별로 분사무소 설치 가능, 제주도는 서귀포*제주 2곳 가능)

 

#분사무소 설치신고

*신고 : 주된사무소 등록관청

*신고필증교부 : 지체없이 분사무소 관할시장 등 통보 (7일이내)

*업무개시

*서류 : 책임자 실무교육수료사본 / 보증설정증명(1억, 미리) / 사무소확보증명(사용권)

[참조] 실무교육수료 = 항상 사본

■■■ 사무소 공동사용

#공동사무소

*사무소는 1개로 사용됨을 의미

*종별(개공,중개인)이 달라도 문제없음

*인장등록, 보증설정, 직원소속 등 각각 독립적

 

#사무소 이전신고

*이전후 등록관청에만 신고 (사후, 10일이내)

-등록증 원본 (분사무소는 신고필증)

-사무소확보서류

*이전후 등록관청이 이전전 등록관청에 송부요청

*이전전 등록관청이 이전후 등록관청에 송부 (지체없이)

-등록대장

-등록신청서류

-최근 1년간 행정처분서류

[참조] 이전신고 처리기간 : 7일이내

[참조] 관할구역밖: 등록증재교부 / 관할구역안: 등록증재교부(원칙), 수정후교부(예외)

[참조] 이전신고 위반시 100↓과태료

[참조] 단, 분사무소의 이전은 주된사무소의 등록관청에 신고 (이전 외 설치,휴업,인장,정지 등 모두 동일)

 

#인장등록 제재

*개공 : 업무정지

*소공 : 자격정지

[기출] 업무정지&자격정지 사유는 몇 개인가 고르는 문제 출제

 

#휴업&폐업

*휴업신고 : 등록증반납&방문 / 사전신고 / 3개월 초과시만

*폐업신고 : 등록증반납&방문 / 사전신고

*재개신고 : 등록증미반납&방문+전자문서 / 사전신고

*변경신고 등록증미반납&방문+전자문서 / 사전신고

[참조] 제재 : 무단휴업3월 100↓과태료 / 무단휴업6월 임취

[참조] 처리기간 : 즉시 (>지체없이)

[기출] 다음 중 사전신고 대상인 것은? (사후인 것 예 : 사무소이전신고(10일), 등록인장변경등록(7일))

■■■ 금지행위 등

#개공 등 금지행위

*중개대상물 매매업 (교환업, 임대업X) -> 행정형벌 1.1

*무등록업자와 협력 -> 행정형벌 1.1

*보수 또는 실비 초과징수 (어떠한X, 초과부분만 무효) -> 행정형벌 1.1

*거짓된 언행 -> 행정형벌 1.1

*분양관련증서 매매업*중개 -> 행정형벌 3.3

*의뢰인과 직접거래*쌍방대리 (어떠한X) -> 행정형벌 3.3

*탈세목적 미등기전매 투기조장-> 행정형벌 3.3

=> 행정처분 : 개공-임취,업무정지 / 소공-자격정지

 

#기본윤리

*신의성실 (개공, 소공)

*품위유지 (개공, 소공)

*공정중개 (개공, 소공)

*선관주의 (by판례-진정한 소유주 확인)

*비밀준수 (개공등 / 반의사불벌죄)

[참조] 공인중개사법상 반의사불벌죄는 ‘비밀준수’ 1가지

[기출] 다음 중 공인중개사 기본윤리 중 법령이 인정하고 있는 것이 아닌 것은? (선관주의-판례로 인정)

[기출] 중개보조원의 비밀준수 규정은 따로 명문화되어 있지 않다.(X, 개업공인중개사 등)

[기출] 개업공인중개사 등은 비밀을 어떠한 경우에도 누설하지 않아야 한다.(X, 특별한 규정이 있는 경우 제외)

 

#계약서

*필수기재사항 : 인물계약금인권조교

-인적사항

-물건의 표시

-계약일

-약정내용

-금액

-인도일시

-권리이전내용

-조건기한

-교부일자

*서명 및 날인

-공인중개사법내 날인은 모두 서명날인 (기명날인X)

-공인중개사법내 ‘서명 및 날인’은 2가지 : 계약서 & 확인설명서 (나머지는 모두 ‘서명 또는 날인’)

-의무자 : 개공, 법인대표자, 분사무소책임자 + 소공(보조)

*보존 (중요!!-18.8.14개정)

-5년 (cf.확인설명서 3년)

-원본,사본 또는 전자문서 보존 (단, 공인전자문서센터 보관시 X)

 

#확인설명 의무와 확인설명서 작성,교부,보존

*확인설명 의무

-시기 : 의뢰받은경우, 중개완성 전

-대상 : 취득의뢰인 (일방)

-방법 : 근거자료 제시

-제재 : 개공(500↓과태료) / 소공(자격정지)

*확인설명서 작성,교부,보존

-시기: 계약서 작성시

-대상 : 거래당사자 (쌍방)

-방법 : 확인설명서 서식 (Ⅰ~Ⅳ, cf.Ⅱ번 양식 개정됨-민간임대주택 확인 추가)

-제재 : 개공(업무정지) / 소공(의무없음)

 

#확인설명 사항

*기권가공상태환지세

-기본사항

-권리관계

-가격

-공법상 이용제한

-상태-시설물

-상태-벽면,도배

-환경조건

-지형조건

-세금

[기출] 개공은 매도인이 중개물상태 관한 요구 불응시, 이를 임차의뢰인에게 설명하거나, 확인설명서에 기재하여야 한다.(X, 설명하거나->설명하고).

 

#제재 (계약서)

*이중계약서 : 개공(임취, 업무정지) / 소공(자격정지)

*계약서교부보존X : 개공(업무정지) / 소공(의무없음)

*서명및날인X : 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

 

#제재 (확인설명서)

*확인설명X, 근거자료X : 개공(500↓과태료) / 소공(자격정지)

*확인설명서 교부보존X : 개공(업무정지) / 소공(의무없음)

*서명및날인X : 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

 

#OX

*틀린 것 : 2,7,14,19

*맞지만 애매했던 것 :

-자격증:시도 / 등록증:시군구

-이전신고 : 이전한 날부터 10일 이내 (7일X)

-부정행위 5년, 범죄*자격취소 3년

-개업공인중개사 등은 인장등록 해야한다(X)

-소공*보조원의 업무상 행위는 개공의 행위로 간주