[인강노트/기본] 190117-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 취득세 취득시기

#취득시기

*유상승계취득(매매)

-객관적거래 : 사실상 잔금지급일 => 국외공판법

-일반거래 : 계약상 잔금지급일 => 국외공판법을 제외한 개인간 거래

~취득으로 안 보는 경우(보완책) : 취득일 60일이내 / 등기X / 해제사실입증(by서류)

-연부거래 : 사실상 연부금지급일

-등기일 : 상기3가지보다 등기를 먼저 하면, 등기일이 우선

*무상승계취득

-증여 : 계약일 (cf. 취득으로 안보는 보완책 입증서류는 ‘부동산거래신고’를 제외하곤 상기 일반거래와 동일)

-상속 : 상속개시일 (사망일*실종선고일)

*원시취득

-건축물 : 사용승인서 내주는날 vs 사실상 사용일 => 빠른날이 취득일

-토지(매립*간척) : 공사준공인가일 vs 사실상 사용일 => 빠른날이 취득일

*간주취득

-선박*차량*기계장비 종류변경 & 토지지목변경 : 사실상 변경일 vs 공부상 변경일 => 빠른날이 취득일

*특수

-재산분할(이혼) : 취득물건의 등기일이 취득일

[참조] 경매:법원 / 공매:공공기관(국가)

[참조] 계약서상 잔금지급일을 안 적은 경우 : 계약일로부터 60일 지나면, 취득한 것으로 간주해 버림

[참조] 할부: 1년이상, 연2회이상 / 연부: 2년이상,연1회만,균등지급 (예: 10억&3년 연부계약 = 1억계약금+연3억씩 3년간 지급 (cf. 334억 지급 안됨-균등X)) => 연부는 지급하는 액수만큼 취득한 것으로 간주 (단, 중도해지시 이미 낸 부분은 환급대상)

[참조] 사실상 사용일 : 전기*수도*가스비가 나오기 시작한 날

 

-------------------------------------------

<용어>

인낙조서

사서증서

■■■ 취득세 과세표준

<금액? (과세표준&세율)>

 

#과세표준

*원칙 : 취득당시 신고가액 (단, 연부취득=연부금액(보증금포함))

*예외 : 취득당시 시가표준

-신고X, 신고가액표시X

-신고가액이 시가표준액보다 적을 경우

*특례 : 사실상 취득가격 (국외공판법부)

*간주취득 : 토지지목변경-증가한 가액 (원칙,예외,특례 원리는 상기내용 동일)

*개인의 건축*대수선 : 취득가격중 90%를 넘는 가격이 법인장부로 입증시, 나머지 10%는 개인이 제출하는 자료로 대체가능

[참조] 시가표준액 : 토지(개별공시지가) / 주택(개별주택가격*공동주택가격)

[참조] 시가표준액 공시 : 주택(5월1일), 토지(6월1일) / 매해 약10%정도 상승중

[기출] 취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준을 비교하여 큰 것으로 한다. (O, 응용문제)

■■■ 취득세 표준세율

@세율

*표준세율

*특례세율 (심화과정에서 진행)

-(표준세율-2%)

-(2%)

*중과세율

[참조] 둘 이상의 세율적용시, 높은 세율 적용

 

#표준세율

*유상

-주택 : 1%(6억이하) / 2%(6억초과~9억이하) / 3%(9억초과)

-농지 : 3%

-기타 : 4%

*상속

-농지 : 2.3%

-기타 : 2.8%

*증여

-일반 : 3.5%

-비영리 : 2.8%

*원시취득 : 2.8%

*공유합유총유 : 2.3%

[참조] 유상 : 매매, 교환, 공매, 경매

[참조] 농지 : 전, 답, 과수원, 목장용지

 

#중과세율

*사치성재산

-표준세율+8% = 표준세율과 중과기준세율의 100분의400을 합한 세율 = 표준세율+(중과기준세율X400/100)

~별장 : 주택,오피스텔 / 휴양,피서,놀이 등 용도

~골프장 : 회원제 신설*증설 (중과세대상 아닌 경우 : 대중 / 그대로 승계취득시), 입목

~고급오락장 : 도박장, 유흥주점

~고급선박 : 시가표준액 3억초과

~고급주택 : 단독&공동-조건 중 1개만 만족하면 사치성재산(p.530)

*과밀억제권역

-표준세율+4%

*대도시

-(표준세율X3배)-4%

[참조] 중과기준세율 : 2% (20/1000)

[참조] 사치성재산은 ‘2명이상의 구분취득 * 시차를 둔 구분취득’ 하여도 중과세 대상

[참조] 중과세대상이 아니었으나, 취득 후 5년 이내 중과세대상으로 용도변경하면, 취득세 추징함

[참조] 상가에 일반 술집 세입자를 받을경우, 취득세는 4% / 단락주점 세입자를 받을경우, 취득세는 12% (4%+8%로 취득세는 2배정도 더 나오며, 재산세는 16배까지 더 냄)

[참조] 선박의 시가표준액은 실거래가의 30% 정도 (즉, 시가표준액 3억 선박의 실거래가격은 약 10억)

■■■ 취득세 신고납부

#납세지

*도세 : 징수의 위임 (결국, 우리는 시군구에 내는 것)

*부동산 : 취득 당시 소재지의 도 / 걸쳐있을 경우 시가표준액비율로 각각 나눠서

[기출] 부동산이 2개의 지자체에 걸쳐 있을 경우, 취득세는 면적비율로 나누어 지자체별로 납부한다.(X, 면적->시가표준액)

 

#부과징수

*원칙

-취득한 날로부터 60일 이내 신고납부

-상속(상속개시일) & 실종(실종선고일) : 해당일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내 (해외 9개월)

-등기 : 취득세를 내야 등기 가능

*예외

-취득 후 중과세 대상으로 변경 : 변경일 60일 이내 신고납부 (개정사항-기존30일)

-비과세,과세면제에서 추징대상으로 변경 : 사유발생일 60일 이내 신고납부

*가산세

-과소신고가산세 : 과소신고납부세액의 10% (사기*부정행위는 40%)

-무신고가산세 : 무신고납부세액의 20% (사기*부정행위는 40%)

-납부불성실가산세 : 무신고*과고신고납부세액 X 일수 X 이자율(0.025%) -> 단, 세액의 75% 한도내

-중가산세 : 산출세액의 80% (신고하지 않고 매각하는 경우 / 단, 회원권&간주취득은 중가산세X)

*면세점제도 : 취득가액 50만원이하는 비과세

-단, 연부취득은 총액을 기준으로 봄

-1년이내 인접 토지*건물 구입 역시 하나로 봄

*취득세납부확인 : 등기시 ‘영수필통지서+영수필확인서’ 첨부 필수

*부가세 : 농어촌특별세 & 지방교육세 (취득세에 따라붙는 세금들로 기억!!)

[참조] 취득세파트는 상속을 제외하고 모두 60일로 통일됨!! (상속만 6*9개월)

[참조] 무신고가산세 감면 : 신고기한~1개월(가산세의 50%감면) / 1~6개월(가산세의 20%감면)

[참조] 납부불성실가산세 한도 : ‘100만원X일수X0.025%’ 라면, 아무리 일수가 넘어도 75만원을 넘길수는 없음 (참고로, 지방세에만 한도가 있고, 국세는 한도가 없음)