[인강노트/기본] 190116-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 도시군계획시설 부지에서의 미시행시 보호조치

@도시군계획시설 부지 -> ‘건축물 건축 & 공작물 설치’ 허가 금지 -> 미시행시 보호조치

@기본 골격

-2년 (허가)

-10년 (매수청구 / 해제권고, 해제신청)

-20년 (실효)

 

#허가 (2년내 시행X)

*가설건축물

*공작물

*개축, 재축 (신축X, 증축X – 즉, 기존 범위 안에서의 건축)

 

#매수청구 (10년내 시행X)

*매수의무자 : 특광시군 (예외:시행자, 법이 지정하는 의무가 있는 자)

*단점 : 조건 까다로움 (10년 이후 가능 / 거절 가능) (cf.거절: 민법상은 형성권이나, 공법상은 청구권)

*매수여부결정-6월이내 / 매수시행-2년이내

*매수 안될 때 허가 (2년의 허가와 구분!)

-단독주택(3층이하) : 신증개재 모두 가능은 하나, 좁은의미의 단독주택만 허가

-1*2종근생(3층이하) : 단, 2종근생 중 4개 제외(단란주점, 노래연습장, 안마시술소, 다중생활시설)

-공작물

[참조] 단란주점 : 150m²미만이면 2종근생, 이상이면 근생 아닌 위락시설

[참조] 음식점 : 일반음식점(음식+술) / 휴게음식점(음식)

[참조] 안마원 1종근생 / 안마시술소 2종근생

 

 

#해제권고&해제신청 (10년내 시행X)

*해제권고 : 특광시군-(보고)-> <-(해제권고)-지방의회

*해제신청 : 소유자-(신청)->행정청

-신청순서 : 입안권자 – 결정권자 – 국장 (이전 순서에서 해제가 안될시 다음단계로)

 

#실효 (20년내 시행X)

*효력 : 20년이 되는 날의 다음날

■■■ 도시군계획시설사업, 지구단위계획구역, 지구단위계획

#도시군계획시설사업

*단계별집행계획

-1단계(3년내) / 2단계(3년후)

-3월내 수립

*시행자

-행정청 : (원칙)특광시군 / (예외)도지사,국장

-비행정청 : 행정청의 지정시에만 가능

~사인지정요건 : 면적의 2/3이상 소유 + 총수 1/2이상 동의

*실시계획의 인가고시

*공사

*준공검사, 공사완료공고

 

 

@지구단위계획 순서

-지구단위계획구역 지정 –(3년내)-> 지구단위계획 수립 –(5년내)-> 착수

-기간내 진행되지 않으면 실효!

 

#지구단위계획구역

*도시 지역

-원칙 : 임의적 지정 (개발목적 지정가능, 보존목적 지정불가능 / 이해 p.126)

-예외 : 필요적 지정 (정책적 문제 / 암기!!)

~정비구역, 택지개발지구 시행사업 이후 10년 경과 지역

~30만m2이상 + 시가화조정*공원구역 해제되는 지역

~30만m2이상 + 녹지에서 주상공으로 변경되는 지역

(택시는 정비한지 10년이면 꼭 해야한다) / (시공해제된 수퍼맨이, 녹지를 주상공으로 30만이상 변경해준다)

*비도시 지역 (비도시지만, 개발할만한 예외적 3가지)

-계획관리지역 : 면적요건 / 구역의 50%이상이 계획관리지역&나머지는 생산관리*보전관리지역일 경우 지정가능 (즉, 나머지가 농림지역 등이면 지정 불가능)

-개발진흥지구 : 면적요건+위치요건

-지구행위제한->지구단위계획 대체 지역

[개정] 유휴토지 : 5천m² (예전 1만m²)

 

#지구단위계획 (구역지정 후 3년내 수립)

*필수내용 2가지

-건축물 용도제한, 건폐율*용적률, 높이의 최고한도*최저한도

-기반시설 배치*규모

 

■■■ 개발행위 허가대상

@개발행위허가제

-허가대상여부

-허가절차

-허가제한사유

-기반시설설치 : 개발밀도 관리구역 / 기반시설 부담구역

 

#허가대상 (난개발 방지목적)

*건축물의 건축, 공작물의 설치

*토지의 형질변경

*토석의 채취

*토지분할

-허가대상

~녹+관농자 지역내 허가*인가 받지 아니한 분할

~건축법상 분할제한면적 미만으로의 분할

~5m이하로의 토지 분할

-건축법상 건축물이 있는 대지 제외-∵건축법상 허가가 아닌 금지대상

-적당한 크기의 분할은 허가대상X, 좁게(난개발) 나누면 허가대상O

*물건 쌓아놓는 행위

-대상 : 자연지역(녹관자) (주상공&농X)

-울타리 밖, 1월이상

[참조] 도시군계획은 공적 목적이기에 허가대상과 관련이 없다

[참조] 형질변경은 토석의 채취를 포함한다. (즉, 형질변경을 위한 토석의 채취는 허가대상이 아니다, 주목적이 형질변경)

[기출] 토지의 합병은 허가대상 중 하나이다.(X, 분할만)

[기출] 건축법 규정에 의한 분할제한면적 이상으로서의 토지분할은 허가대상이다.(X, 이상->이하)

■■■ 허가제한, 개발행위에 따른 기반시설설치

#허가받은 사항에 대해, 허가없이 변경할 수 있는 경우 (자주 나오는 사항만)

*사업기간 단축

*연면적 5% 범위내 축소

[기출] 이미 허가를 받았고, 사업기간을 조금 연장하는 경우, 허가없이 변경 가능하다(X, 연장->단축)

[기출] 이미 허가를 받았고, 연면적 5% 범위내 확대하는 경우, 허가없이 변경 가능하다(X, 확대->축소)

 

#허가제한 사유(5가지, p.142) (이해보다 법적 지정 내용 – 암기!!)

녹계개 / 기관지기

1. 녹계 (녹지지역, 계획관리지역) 녹색닭은 희귀하니 보호

2. 개 (개발행위 우려 지역 – 환경, 문화재)

3. 기관 (기본계획, 관리계획)

4. 지 (지구단위계획구역)

5. 기 (기반시설부담구역)

[참조] 1~2: 심의O + 1번제한,3년이내  /  3~5: 심의X + 1번연장,2년이내 (1~2와 합쳐 총5년)

 

#개발밀도관리구역

*지정권자 : 특광시군

*지역: 주상공

*효과 : 건폐율&용적률 강화 (단, 령에는 ‘용적률츼 최대한도의 50%’만 명시, 건폐율X)

 

#기반시설부담구역

*지정권자 : 특광시군

*지역

-행위제한이 완화*해제 되는 지역

-령이 정하는 지역 : 전년 개발행위허가 건수가 전전년 개발행위건수보다 20% 증가한 지역 / 해당지역 전년 인구증가율이 전년 특광시군의 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역

*해제 의제

-지정고시일부터 1년이 되는 날까지 수립X -> 1년이 되는 날의 다음날부터 해제로 의제

[참조] 준주거->공업지역 = 제한이 강화된 것(비싼땅->싼땅, 용적률↓) => 기반시설부담구역 지정 불필요

[참조] 준주거->중심상업지역 = 제한이 약화된 것(싼땅->비싼땅, 용적률↑) => 기반시설부담구역 지정 필요

[참조] 기반시설부담구역 관련해서는 주로 ‘2’와 관련된 수치가 많음 (2개만 ‘1’) / 다만, 시험은 수치보다 ‘기반시설부담구역 지정이 필요한 지역=제한이 완화된 지역’ 이해 문제 출제

 

#기반시설설치비용

*부과대상 : 200m²를 초과하는 신축*증축

*비용납부 : (원칙)현금 / (예외)물납

[기출] 기반시설 설치비용은 현금으로 납부해야 한다.(X, 물납 가능)

 

#OX

*틀린거 : 6,9,12,13

*맞지만 애매 : 1,2

-시가화지역이 해제되어야 지구단위계획구역 지정할 수 있다.

-농림지역에서 물건을 울타리 밖에 1월 이상 쌓아놓는 행위는 허가대상이다 (X, 농림->녹관자)

-개발밀도관리구역으로 지정된 지역에 대해 개발행위 허가를 제한할 수 있다 (X, 암기:녹계개/기관지기)