[인강노트/기본] 190115-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 유량과 저량

#유량과 저량

*유량(기간, Flow) : ~변동분, 연~, 임대료, 영업경비, 장기공급, 흡수율

*저량(시점, Stock) : 인구, 가격, 주택수, 재고량, ~자산, 단기공급, 국부, 통화량, 주택보급률

[참조] 1시간에 100톤의 물이 흘렀고, 5시간후 500톤의 물이 쌓였다. (유량/저량)

[참조] 통화량 = 돈&화폐자산 / 주택보급율 = 주택수/가구수 X100

[참조] 저량공급량: 일정시점 존재하는 양 / 저량수요량: 일정시점 보유하고자 하는 양

-현재 주택 1000만채 존재 & 공가 100만채라면 => 저량공급량=1000만채 & 저량수요량=900만채

-기출형태 : 상기조건을 주고, ‘저량공급량은 900만채이다’ 식으로 헷갈리게 (즉, ‘저량공급량’의 주택은 옛날에 이미 지어놓은 주택으로 이해

 

#수요이론

*수요(량) 개념 : 일정기간동안(유량) / 구매욕구(사전전개념,의도*계획) / 구매력수반(유효수요)

*본원적&파생적

-본원적수요(직접수요) : 소비재 수요 -> 농산물/주택/상가/공장

-파생적수요(간접수요) : 생산요소 수요 -> 농지/주거용지/상업용지/공장용지

=> 결국, 일반적으로 토지에 대한 수요는 파생&간접수요로 표현 (예외: 관광지=본원적수요)

 

#수요곡선

*수요법칙 : 가격과 수요량 반비례(역,-) / 수요곡선은 우하향형태

*수요함수 : x(수요량) = f(해당재화가격 / 다른조건-인구,소득,선호도,광고)

-해당재화가격 변화로 x의 변화 = 수요량의 변화 (수요곡선상의 점의 이동)

-다른조건 변화로 x의 변화 = 수요의 변화 (수요곡선 자체의 이동)

 

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<용어>

흡수율 : 일정기간 공급되는 주택 중 소비되는 비율

■■■ 수요의 증가요인과 감소요인 / 수요의 가격탄력성

#수요의 변화요인 (수요자의 입장에서 볼 것)

*소득변화 -> 수요변화

-정상재 : 소득↑->수요↑  &  소득↓->수요↓

-열등재 : 소득↑->수요↓  &  소득↓->수요↑

*대체재, 보완재 가격변화 -> 수요의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화수요↑

~대체재가격↓ -> 해당재화수요↓

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화수요↓

~보완재가격↓ -> 해당재화수요↑

[참조] 시험에서는 대체재 위주 출제 / 이해도 중요하나, 시간 부족하므로 공식처럼 암기 => 수요에서의 대체재가격과 해당재화수요 화살표는 같은방향 & 보완재는 다른방향

 

#주택수요증가요인 / 주택수요감소요인

*인구,소득,대부비율↑ / 반대

*이자율,세금,규제↓ / 반대

*주택가격상승예상 / 주택가격하락예상

*대체재가격↑ / 대체재가격↓

*보완재가격↓ / 보완재가격↑

*대체투자재 불황 / 대체투자재 호황 (ex.주식,채권)

 

#수요의 가격탄력성 (탄력성=반응/자극)

수요의 가격탄력성(E_P) = l수요량변화율(%) / 가격변화율(%)l

수요량변화율 = 수요량변동분 / 원래수요

가격변화율 = 가격변동분 / 원래가격

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기 작다(완경사) / 수요량변화율>가격변화율 / 대체재 많다-장기(대체재 유입 용이) / 용도다양(전환용이) / 사치품 / 주거용 / 일반재화 / 동질적(용도별세분) / 소득내비중↑ / 시장수요 / 판매자 가격인하시 총수입증가(수요량증가폭 크다)

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기 크다(급경사) / 수요량변화율<가격변화율 / 대체재 적다-단기(대체재 유입 곤란) / 용도특수(전환곤란) / 필수품 / 상공업용 / 부동산 / 이질적(개별) / 소득내비중↓ / 개별수요 / 판매자 가격인상시 총수입증가(수요량감소폭 작다)

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점에 대칭인 직각쌍곡선

[참조] 수학상, 분모가 0이면 불능, 분자가 0이면 0

[기출] 수요의 가격탄력성이 2일 때, 가격이 4% 상승했다면, 수요량의 움직임은? (2=|x/4%| => x=-8%, 수요량은 8%감소)

[참조] 동질적&이질적 : 부동산전체는 비탄력적이나, 주거용*상업용 등으로 묶었을 때, 좀더 탄력적으로 변화

[참조] 시장수요&개별수요 : (곡선상)시장수요는 개별수요의 수평적합계(수요량합계,가격동일)를 의미 -> 즉, 더 완만한 곡선이 되어, 탄력성이 더 커지게 됨 => 탄력성이 크면 양이, 탄력성이 작으면 가격이 많이 변함

 

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<용어>

대부 : 담보인정비율

■■■ 수요의 소득탄력성, 수요의 교차탄력성 / 공급이론

#수요의 소득탄력성

수요의 소득탄력성(E_I) = 수요량변화율(%) / 소득변화율(%)

수요량변화율 = 수요량변동분/원래수요

소득변화율 = 소득변동분/원래소득

* E_I>0 : 정상재 / +플러스(소득&수요량 같은 방향)

* E_I<0 : 열등재 / -마이너스(소득&수요량 반대 방향)

* E_I=0 : 중립재 / 불변

 

#수요의 교차탄력성

수요의 교차탄력성(E_C) = Y재 수요량변화율(%) / X재 가격변화율(%)

* E_C>0 : 대체재 관계 (X가격&Y수요 같은 방향)

* E_C<0 : 보완재 관계 (X가격&Y수요 다른 방향)

* E_C=0 : 독립재 관계

 

#공급이론

*공급(량) 개념 : 유량 / 사전적개념 / 유효공급

*공급곡선=생산비 곡선 : 즉, 가격은 생산비를 의미 (최소 받아야 할 가격)

 

#공급곡선

*공급법칙 : 가격과 공급량 비례(정,+) / 공급곡선은 우상향형태

*공급함수 : x(공급량) = f(해당재화가격 / 다른조건-생산비,생산기술,건설업체수)

-해당재화가격 변화로 x의 변화 = 공급량의 변화 (공급곡선상의 점의 이동)

-다른조건 변화로 x의 변화 = 공급의 변화 (공급곡선 자체의 이동)

■■■ 공급의 변화요인 / 공급의 탄력성 / 균형점 이동

#공급의 변화요인 (공급자의 입장에서 볼 것)

*대체재, 보완재 가격변화 -> 공급의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화공급↓

~대체재가격↓ -> 해당재화공급↑

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화공급↑

~보완재가격↓ -> 해당재화공급↓

[참조] 공급에서의 대체재가격과 해당재화공급 화살표는 반대방향 & 보완재는 같은방향

 

#주택공급증가요인 / 주택공급감소요인

*생산비,이자율,규제,세금↓ / 반대

*기술,건설업체수↑ / 반대

*용도변경,인허가 용이 / 반대

*주택가격하락예상 / 주택가격상승예상

*대체재가격↓ / 대체재가격↑

*보완재가격↑ / 보완재가격↓

 

#공급의 가격탄력성

공급의 가격탄력성(E_P) = 공급량변화율(%) / 가격변화율(%)

공급량변화율 = 공급량변동분 / 원래공급

가격변화율 = 가격변동분 / 원래가격

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기 작다(완경사) / 공급량변화율>가격변화율 / 장기 / 생산기간이 짧은 재화 / 용도전환용이 / 규제완화

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기 크다(급경사) / 공급량변화율<가격변화율 / 단기 / 생산기간이 긴 재화 / 용도전환곤란 / 규제강화 / 생산비급상승

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점을 지나는 직선

[참조] 토지의 물리적 공급곡선 = 수직 (완전비탄력적-탄력성0 / 부증성)

[참조] 토지의 경제적 공급곡선 = 우상향 (용도의 다양성)

 

#균형점의 이동

*수요곡선,공급곡선 어느 한쪽만 이동하는 경우

-수요증가(우상) : 균형가격상승, 균형량증가

-수요감소(좌하) : 균형가격하락, 균형량감소

-공급증가(우하) : 균형가격하락, 균형량증가

-공급감소(좌상) : 균형가격상승, 균형량감소

*수요곡선,공급곡선 동시에 이동하는 경우

-수요증가+공급증가 : 균형가격모름, 균형량증가

-수요감소+공급감소 : 균형가격모름, 균형량감소

-수요증가+공급감소 : 균형가격상승, 균형량모름

-수요감소+공급증가 : 균형가격하락, 균형량모름

[참조] 검지손가락으로 공급수요곡선 그려서 움직여보면 간단

[기출] 단독주택 가격이 상승하면, 대체재인 아파트 수요곡선을 우상향 이동시킨다(O, 대체재의 가격상승은 해당재화의 수요를 증가 -> 즉, 아파트수요증가로 ‘우상’)

[기출] 하기 지문들은 모두 O인 지문(읽고 이해되면 패스)

-수요의 가격탄력성이 클수록 공급 증가시에 균형가격 하락폭은 작고, 균형량 증가폭은 크다.

-수요의 가격탄력성이 완전 탄력일 때, 공급이 증가하면 균형가격은 불변이다.

-부동산 수요가 증가할 때, 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산 가격은 더 작게 상승한다.

-공급이 비탄력적 일수록, 수요 증가시에 균형가격 상승폭이 크고, 균형량 증가폭은 작다.

-공급이 완전비탄력일 때, 수요가 증가하면 균형가격만 상승한다.