[인강노트/기본] 190109-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 용도지역분류, 공유수면 매립지특례, 타법률에 의한 지정특례

<용도지역>

@도관농자

@주상공녹

@보생계 : (관리를 위한) 보생계

@전일준 : (주공아파트) 전일준

@중일근유 : (상업에서) 중국과 일본은 근본적으로 유감스런 관계

@보생자

 

#용도지역 종류

*도시

-주거 : 전용(1단독2공동) / 일반(1저층2중층3중고층) / 준

-상업 : 중심 / 일반 / 근린 / 유통

-공업 : 전용 / 일반 / 준

-녹지 : 보전 / 생산 / 자연

*관리

-보전 (자연환경보전지역 대신)

-생산 (농림지역 대신)

-계획 (도시지역 편입 예상)

*농림

*자연환경보전

[참조] #~*까지는 법, 그 이하는 법령

[참조] (주거)전용vs일반=양호한vs편리한

[참조] (상업)중심=도심&부도심 / 일반=일반상업 / 근린=인근,일용품 / 유통=마트,농수산물시장

[참조] (공업)전용vs일반=해가되는vs해가되지않는

[참조] (녹지)보전=녹지보전 / 생산=농업생산,개발유보 / 자연=제한개발허용

[참조] 저층 : 4층이하 / 중층이상은 용적률 등을 보기에 층수 따로 없음

[느낌] 개발vs보존 : 도vs관농자 / (도시)주상공 vs (도시)녹+(비도시)관농자

[느낌] 비싼땅

*도>관>농>자

*도시 : 상>주>공>녹

-주거 : 준>3일>2일>1일>2전>1전

-상업 : 중>일>유>근

-공업 : 준>일>전

-녹지 : 자>생>보

*관리 : 계>생>보

=>도시 안에서 가장 비싼 땅 : 중 / 가장 싼 땅 : 보

 

#지정특례

*공유수면 매립지 : 지정의제O, 고시의제X

-매립목적이 이웃 용도지역과 같은 경우 : 특례O

-매립목적이 이웃 용도지역과 다른 경우 : 특례X (일부 경계만 달라도 특례X)

*타법률에 의해 지정된 곳 : 결정의제O, 고시의제O

-도시지역 : 항만,어촌 지정시(도시연접) / 산업단지 지정시(농공단지 제외) / 택지개발지구 지정시 / 전원개발사업구역 지정시(수력발전*송변전설비만 설치하는 건 제외)

-농림지역 : 관리지역 내 농업진흥지역 지정시

-농림지역*자연환경보전지역 : 관리지역 내 보전산지 지정시

-용도지역의 환원 및 기득자 보호

[참조] 원래 ‘지정’은 관리계획을 통해 하는데, ‘특례’는 관리계획이 필요없다는 의미

[느낌] 공유수면의 고시의제X = 새로 생긴 땅이므로 알려줘야 된다

[참조] (필기해석법) 산업단지 지정시, 도시지역으로 결정고시 된 것으로 본다.

[기출] 산업단지 지정시 도시지역으로 고시의제 된다.(X,농공단지는 제외)

[기출] 도시지역 내 농업진흥지역 지정시 농림지역으로 고시의제 된다.(X, 관리지역(도시지역은 농업진흥지역 지정 불가능))

 

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<용어>

전원개발 : 전기*발전

■■■ 지역의 행위제한, 용적률 법적한도

#용도지역 행위제한

*건축제한

*건폐율 = 건축면적/대지면적 X 100

*용적률 = 연면적/대지면적 X 100

[참조] 건폐율,용적률은 용도지역에만 있고, 용도지구에는 안나옴

[참조] 기본과정 : 건폐율&용적률의 법 / 중급과정 : 건축제한 + 건폐율&용적률의 령*조례

 

#건폐율&용적률 제한

*건폐율 : 20, 40, 70, 90 (이사친구)

*용적률 : 80, 100, 400, 500, 1500

[느낌] 건폐율 90%가 한도 & 용적률 1500%가 한도 => 상세내용은 비싼 땅일수록 높고, 싼 땅일수록 낮다

[전제] 보생농자:항상 같은 크기 & 가장 낮은 크기 ≒ 녹:건폐율은 같은크기&용적률은 틀린크기 => 건폐율(녹지+보생농자) / 용적률(보생농자)

[기출] 다음중 건폐율의 크기가 다른 하나는?

[참조] 상기 느낌&전제로 p.61 건폐율&용적률 수치표(법) 이해

유추법 : 1.상:가장높은% / 2.보생농자:가장낮은% / 3.녹:건폐율은 가장낮은%와 같고, 용적률은 그위단계% / 4. 나머지는 비싼땅&싼땅 느낌으로

 

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<용어>

건축면적 : 위에서 내려다 봤을 때의 건축물 면적

연면적 : 건축물 각층 바닥면적의 합계

■■■ 용도지구, 용도지구의 세분

<용도지구>

 

#용도지구(법) 종류

*경관

*고도 : 높이 최고한도 (최저한도는 없음)

*방화 : 화재

*방재 : 화재 외 모든 재해

*보호 : 문화재, 중요시설물, 문화&생태

*취락 : 지정가능 -> (용도지역)녹지,비도시 + (용도구역)개도

*개발진흥 : 가장 좋은 땅

*특정용도제한 : ex.학교옆 룸싸롱, 주거지역내 공장

*복합용도 : 효율적*복합적 토지이용 도모를 위한 입지완화 (신설2년차-출제가능성 上)

[참조] 취락/개발진흥/복합용도 : 3가지만 좋은 지구(국민입장)

[느낌] 취락지구는 시골지역만 지정 가능(도시사람들은 스스로 함)

[참조] 복합용도지구의 예 : 일반주거&준주거 경계의 지역 일부를 준주거로 바꾸는게 부담스러울 경우, 복합용도지구로 지정하여 준주거 효과를 내게 하는 것

 

#용도지구(법령) 세분

*경관 : 자연 / 시가지 / 특화(수변, 문화재주변경관 - 자연*시가지의 특별한 부분만)

*방재 : 자연(건축제한) / 시가지(시설개선)

*보호 : 역사문화환경 / 중요시설물 / 생태계

*취락 : 자연(용도지역-녹지,비도시) / 집단(용도구역-개, ‘도’는 아님)

*개발진흥 : 주거 / 산업유통 / 관광휴양 / 복합 / 특정

[참조] ‘경관-특화’와 ‘보호-역사문화’에 나오는 문화재의 개념 구분(전자는 문화재 주변 ‘경관’이 키워드)

[기출] 역사적 문화재의 경관을 보호하기 위해 보호지구를 지정한다.(X,경관지구)

[참조] 중요시설물 : 항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설 (주의:학교시설X, 예전 포함항목)

[느낌] 중요시설물은 전쟁시 우선적으로 보호해야 하는 시설이다.

[참조] 개발진흥지구 : ‘주거,공업’은 있으나 ‘상업’은 없다는 점 주의

 

#용도지구 행위제한

*건축제한만 있음 (건폐율,용적률 제한X)

[참고] 29회 시험에서 난이도 上으로 출제됨

[참조] 용도지구&용도구역의 행위제한은 중급과정에서 다룰 예정

 

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<용어>

취락 : 모여있는 부락

■■■ 용도구역

<용도구역>

@개도시수입

 

#용도구역 종류

*개발제한구역 : 국장 / 건전한 생활 & 보안상

*도시자연공원구역 : 시도지사, 대도시시장 / 건전한 여가*휴식공간

*시가화조정구역 : 시도지사 or 국장(국가계획일 경우) / ex.동탄신도시by국장

*수산자원보호구역 : 해장 / 공유수면+인접토지

*입지규제최소구역 : 시도지사, 대도시시장 / 도시정비촉진+거점육성 (2019년말 실효 예정)

[기출] 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해, 도시자연공원구역을 지정한다.(X,개발제한구역)

[참조] 시가화조정구역 : (대상)도시+주변지역 / (유보기간)5~20년 / (실효)시가화유보기간 만료된날 다음날

[참조] 기간으로 인한 실효라고 할 지라도 ‘고시’해야 한다. (기출: 자동실효는 고시하지 않아도 된다.(X))

 

#OX

*틀린거 : 1,4,8,9,12

*맞지만 애매 : 7

-주거전용:양호한 / 주거일반:편리한

-어항구역으로 도시지역에 연접한 공유수면은 지정특례

-복합용도지구 : 특정시설의 입지를 완화