[인강노트/기본] 190103-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 조세의 개념 및 분류 (총론)

#특징

*주체(과세권자) : 국가(국세), 지자체(지방세)

*목적 : 재원조달(재정수입)

*근거 : 조세법률주의 -> 세법 -> 과세요건 충족

-과세요건

~무엇?(과세대상)

~누가?(납세의무자)

~금액?(과세표준)

~%?(세율)

*무보상성 : 개별적 반대급부X

*원칙 : 금전납부 (예외: 물납 및 분할납부)

-예외

~물납 가능 : 재산세, 상속세

~분할 가능 : 재산세, 상속세, 종합부동산세, 양도소득세, 법인세, 부가가치세, 증여세

 

#조세 : 하기 내국세 24가지를 의미

*관세(1)

*내국세(24)

-국세(13)

-지방세(11)

 

#주체(24)

*국세(13) : 국가가 부과징수

-소득세(임대소득, 양도소득) / 종합부동산세 => 시험은 소득세 6문제, 종합부동산세 1문제

*지방세(11) : 지자체가 부과징수

-취득세 / 등록면허세 / 재산세 => 시험은 취득세 3문제, 등록면허세 1문제, 재산세 3문제

[참조] 지자체

특광도 -> (특광)도세 => 취득세, 등록면허세(도)

시군구 -> 시군(구)세 => 재산세, 등록면허세(구)

 

#용도(24)

*보통세(19) : 일반경비충당(예산편성)

*목적세(5) : 특정목적사업충당

-국세 : 교육세, 농어촌특별세, 교통에너지환경세

-지방세 : 지방교육세, 지역자원시설세

[기출유형] 목적세가 아닌 것은? (취득세 같은 것을 끼워두고 구분토록 출제)

 

#독립성여부(24)

*독립세(21) : 과세요건 4가지가 법에 명시된 세금 (독립적 세원O, 독자적 계산 가능)

*부가세(3) : 농어촌특별세, 지방교육세, 교육세 (독립적세원X, 독자적 계산 불가능, 부가적)

-‘취등재종양’을 낼 때, 부가적으로 내게 됨 (하기 OX는 부가적 내는지 여부 - 취등재종양 순서)

~농어촌특별세 : OOXOO (즉, 재산세와 관계X)

~지방교육세 : OOOXX (즉, 지방세 취등재와 관계O, 국세인 종양과 관계X)

~교육세

[참조] 부가세의 ‘교육세’는 부동산과 관련없어, 시험X

[참조] 강남 토지를 사면, 취득세를 많이 낼 것이고, 자연히 농어촌특별세와 지방교육세도 많이 냄. – 자연히 지방교육세가 많아지므로 교육을 위해 들어오려는 수요도 많아짐

 

■■■ 과세요건 및 징수방법 (총론)

#인세,물세 / 직접세,간접세 / 종가세,종량세 / 취득,보유,양도

(취-등-재-종-양)

*물세-물세-물세-인세-인세

*직접-직접-직접-직접-직접

*종가-종가-종가-종가-종가

*취득-취득-보유-보유-양도

 

#과세요건

*무엇? (과세대상)

-소득 : 소득세, 법인세

-재산 : 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세

-행위 : 취득세, 등록면허세

*누가? (납세의무자) (원천*특별징수의무자 제외)

-연대납세의무자

-2차납세의무자

-보증인

*금액? (과세표준)

-과세표준 X 세율 = 산출세액

~과세표준 : 종가세(가격) - 종량세(수량)

~세율 : 정률세율(%) - 정액세율(원) / 비례세율 - 누진세율

[참조]원천징수의무자, 특별징수의무자 : 뜻은 동일, 원천=국세 / 특별=지방세

 

#부과징수

*보통징수

-과세권자 --(과세표준,세액결정-납세고지서발부)--> 납세의무자 --(납부기한내)--> 납부

-재산세,지역자원시설세/종합부동산세,상속세,증여세 (계산어려움-나라에서 해서 줌)

-가산금(리) : 일반(3%) / 중(0.75%)

*신고납부

-납세의무자 --(스스로과세표준,세액계산-법정신고기한)--> 신고납부

-취득세,등록면허세/양도소득세,법인세,부가가치세 (계산쉬움-직접)

-가산세(금)

~신고불성실가산세 : 무신고가산제(일반:20%/부정:40%) / 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%)

~납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025%

[참조] 붉은색%는 개정사항!!

 

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<용어>

담세자

원천징수 원천징수의무자 특별징수 특별징수의무자

 

■■■ 취득세 과세대상

<무엇? (과세대상)>

 

#취득세 특징

*지방세, 도세, 유통세, 물세, 실질과세주의

*취득 때 사실상 현황으로 부과

[참조] 농지로 사용중인 땅이나 공부상 임야인 토지를 구입 –> 일단, 농지로 보고 취득세 + 이후 팔려면 지목변경으로 인한 취득세 한번 더 냄)

 

#과세대상

*부동산

-토지

-건축물 : 건축법상 건축물(건물) + 토지지하 설치시설물 + 건축물에 딸린 시설

*차량

-원동기 미장치인 피견인차도 포함

*기계장비

-(건설,공사,하역,광업)중장비

*항공기

-사람이 탑승,조정 (무인드론=과세대상X)

*선박

-모든 배

*입목

-살아있는 나무 (묘목,가식,벌채=과세대상X)

*광업권

-출원에 의한 최초 취득, 조광권=과세대상X

*어업권

-출원에 의한 최초 취득=과세대상X

*회원권

-골프,승마,요트,종합

-콘도

[참조] 토지지하 설치시설물 : 지붕없는 경기장, 주유기 등

[참조] 건축물에 딸린 시설 : 부착되기 전까지는 세금 부과X (ex.승강기는 설치전까지는 세금 안냄)

[참조] 어떤 나무를 구입할 때, 구입전 주인이 잘라서 주면, 취득세 안 내도 됨

[참조] 분양권, 주식 : 과세대상 아님 (∵간단히, 상기 목록에 안나옴)

 

#취득의 의미

*사실상취득 (소유권)

-승계취득 => 소유권이전등기

~유상승계취득(매매,교환,현물출자)

~무상승계취득(상속,증여,기부)

-원시취득 => 소유권보존등기 (단, 점유시효는 이전등기 가능성O)

~토지 : 공유수면매립,간척

~건축물 : 건축(신증재개이)

~차기선항 : 제조,조립,건조

~점유시효취득 : 부동산20년(후 등기), 동산10년(후 점유)

*간주취득 (취득하여 사용수익중-종전보다 자산가치 증가-‘증가부분’은 취득세 부과)

-토지 : 지목변경(가액증가) (ex.임야->농지)

-건축물 : 개수 (ex.승강기설치)

-차기선항 : 종류변경 (ex.범선에 엔진부착) (현실상 불가능하나 법에는 명시)

-과점주주 : 비상장법인 총주식 50% 초과시

[참조] 차기선항 : 과세X (소유를 위함이 아니고, 팔기위해 만들었기 때문)

[참조] 주택건설회사 건축시 : 과세O (팔기위해 만들긴 했으나, 제작 원시취득은 ‘차기선항’에만 국한)

[참조] 부동산 점유취득시효 : 등기한 자가 10년간 점유했을 때도 소유권 취득

 

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<용어>

조광권

 

■■■ 취득세 납세의무자

<누가? (납세의무자)>

 

#납세의무자

*사실상 취득자

-등기여부X, 소유권취득

-예외 : 차기선항-원시취득자 납세의무X (승계취득자가 납세의무자가 됨)

*주체구조부 취득자

-부대설비도 주체구조부 취득자가 납세의무 (ex.1층 은행(세입자)이 금고설치 시, 건물주가 취득세 납세)

*수입하는 자

*상속인

-상속인 각자가 받는 물건에 납세의무

-지분공유일 경우 -> 연대납세의무

*주택조합의 조합원

-조합원용 부동산 -> 조합원이 납세의무O (with 보존등기)

-비조합원용 부동산(일반분양) -> 구매하는 사람이 납세의무O (with 이전등기, 조합->구매자)

*변경시점의 소유자

-지목변경, 차량개조 등 모두 변경시점의 실제 소유자가 납세의무

*과점주주

-지분취득으로 과점주주가 된 경우, 과점지분에 해당하는 가액에 대한 납세의무 (단, 설립시 취득 지분 제외)

*배우자 또는 직계존비속의 부동산 취득

-부부,부모자식간 거래 -> 증여로 간주하여 증여세&취득세 납세의무

-예외 : 공매(경매), 파산선고

*부담부증여

-채무액 부분 : 유상취득(매매)으로 간주

*상속개시 후 재분할

-상속분 확정등기 후, 협의하여 재분할 시, 늘어난 부분은 ‘증여’로 간주하여, 증여세&취득세 납세의무O

-예외 : 등기전 재분할, 법원의 판결에 의한 재분할, 채권자대위권 행사에 의한 재분할 => 납세의무X

[참조] 상속인 : 단순히 ‘상속-연대납세의무’는 틀린말, ‘상속-지분,공유-연대납세의무’가 맞는말

[참조] 부담부증여 예제 : 10억 아파트 증여(with 4억 은행빚)시 => 채무4억-매매-(취득세4%만) / 이외6억-증여-(취득세3.5%+증여세)

 

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<용어>

주체구조부 : 지붕,기둥,보,벽

채권자대위권