[인강노트/입문] 181113-학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산학의 기본원리

#총론의 중요 골격 (나머지는 스키다시)

*부동산의 개념 : 물리적, 경제적, 법률적

*부동산의 분류 : 토지용어

*부동산의 특성 : 토지의 특성

 

#물리적 = 기술적 = 유형, 형태가 있는 외형(건물:구조, 설비 / 토지:지질, 지형)

 

#의사결정 = 투자/금융/개발

 

#부동산 일반적 이념

*효율성 : 민간부분 / 시장경제의 원리 / 이용적 측면(효율적이용, 최유효이용의 원리)

*형평성 : 공공부분 / 분배 측면 / 부동산 소유권, 편익의 고른 배분

*합법성

[참조] 최유효이용원칙(최고최선의 원리) : 가장 적합한 이용, 최선(the best)과 최고(the highest)의 교집합 / 알프레드마샬(A.Marshall)

 

#자본주의 부동산 : 유형 / 사회주의 부동산 : 무형

 

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<용어>

지역지구제

제3섹터

건폐율 용적률

trade off

LH공사 : Land Housing 한국토지주택공사

SH공사 : Seoul Housing 서울주택도시공사

 

<한자>

臨場 임장 : 임하다 현장에

■■■ 부동산의 개념과 분류

#부동산의 개념(복합개념)

*물리적 개념 : 자연(그대로), 위치(고정), 공간(공중/지표/지하), 환경(인접)

*경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소(토지), 소비재, 상품(시장거래)

*법률적 개념 : 협의(민법/토지+정착물), 광의(협의+준부동산)

[참조] 토지가 소비재로 사용되는 경우가 있다. (O, 관광지/휴양림)

[참조] 준부동산 = 의제부동산 (A가 아닌데, A처럼 다룬다 / 동산은 저당권설정 안되지만, 준부동산은 가능)

 

#부동산 정착물 (부착/계속성)

*종속정착물 : 토지소유권에 포함 / 아스팔트, 돌담,축대,교량,터널,나무,구거(밭 도랑)

*독립정착물 : 토지소유권과 별개 / 건물, 임목, 명인방법 수목집단, 권원에 의해 타인토지에 재배한 농작물

[기출] 토지와 독립적으로 간주되는 정착물은 없다(X)

[기출] 정착물은 토지 소유권에 포함되기도 혹은 별개로 취급되기도 한다.(O)

 

#부동산 정착물이 아닌 경우 (동산 취급)

*임차인 정착물(거래,농업,가사)

*경작 수확물

*비닐하우스, 가판대

 

#매매 당사자 관계에서 정착물 여부가 불분명할 때

*일단, 정착물 취급 : 매수인 소유권

 

#인플레이션

*물가상승 / 화폐가치하락

*실물자산 보유 유리 / hedge(위험회피)

[기출] 인플레이션 발생시, 위험을 hedge 시켜주는 수단으로서, 실물자산(부동산)을 보유하는 것이 유리하다.

 

[참조] 경제재 : 희소성이 있는 것(토지) / 자유재 : 희소성이 없는 것(햇빛, 공기)

[참조] 사적공중권 : 인접소유주의 권리를 방해해서는 안됨 (ex.일조권, 조망권)

 

 

<토지 용어>

#토지의 용도적 지역 분류

*택지 : 주택지 / 상업지 / 공업지

*농지 : 전지 / 답지 / 과수원

*임지 : 용재림 / 신탄림

 

#택지 : 주상공 / 건축이 가능한 땅

#부지 : 택지 + 건축할 수 없는 도로&하천부지 등 / 부지>택지

[참조] 모든 택지는 부지에 포함된다(O) / 모든 부지는 택지와 동일하다(X)

[참조] 택지 = <지목상> 대 + 공장용지 (대=주택지+상업지 / 공장용지=공업지) (결국, 부지>택지>대)

[참조] 지목 ‘대(垈)’ ≠ 건축법상 ‘대지’ (건축법상 대지는 건물을 짓기 위해 허가를 받은 땅, 즉 지목상 ‘대‘가 대지가 되기도 하나, 그외 공장/학교/종교용지들 역시 대지가 될 수 있다.)

 

#맹지 : 건축X / 감가

#대지 : 건축O / 袋(자루 대) - 실무상 이 ‘대지’를 쓰진 않음

 

#필지 : 동일지번, 토지의 법적등록(등기)단위 / 법적개념 / 면적단위X

#획지 : 이용방법이 동일&유사 – 가격수준이 유사 / 경제적개념 / 부동산학 감정평가단위(1m²당…)

[기출] 필지는 법적면적단위이다.(X)

[참조] 필지>획지 or 필지<획지 -> 둘다 가능(크기측정X)

 

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<용어>

한계심도(대심도)

인플레이션(inflation) 스태그플레이션(stagflation) 자산디플레이션(asset deflation) 디플레이션(deflation)

구거

가식

용재림 신탄림