[인강노트/기본] 190102-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 공법의 체계, 행정체계

#공부법

축소 -> 이해+암기 -> 반복(mp3)

 

#공법 : 규제법

*국토의 계획 및 이용에 관한 법률(12) – 토지, 일반법

*도시개발법(6) – 토지, 특별법

*도시 및 주거환경 정비법(6) – 토지, 특별법

*건축법(7) – 건축물, 일반법

*주택법(7) – 건축물, 주택법

*농지법(2)

 

#행정체계

*국가 : 각부 장관

*지방자치단체

-광역 지자체 (시도)

특별시 / <특별자치시> / 광역시 / <특별자치도> / 도

-기초 지자체 (시군구)

구 / <pass> / 구&군 / <pass> / 시&군

[참조] 제주도는 시군이 있지만, 다른지역에 비해 힘이 없음(도지사가 다 하는 구조)

[참조] 대도시(50만~100만명) / ‘도’도 구를 둘 수는 있으나, 자치구는 아니라는 점 유의

[참조] ’시도’의 시는 도급 이상, ‘시군구’의 시는 도급 미만의 개념

 

#국토의 계획 및 이용에 관한 법률

*광역도시계획 (방향)

*도시군기본계획 (방향)

*도시군관리계획 (관리)

-용도지역, 용도지구의~

-용도구역의~ (개도시수입)

-기반시설의~

-도시개발사업, 정비사업의~

-지구단위계획구역의~

*개발행위허가제

-대상여부,허가제한

-개발밀도관리구역/기반시설부담구역

[참조] 도시군관리계획은 국계법의 60% 비중

[참조] 용도구역과 개발행위허가제의 구역은 전혀 다른 내용이니 구분

 

■■■ 국계법 용어 1

#도시군계획(지방계획) 단위

*(광역)특별시,광역시 & (기초)시군 -> 구단위는 너무 좁고, 도단위는 너무 넓다

*즉, ‘도시군’은 ‘특광시군’을 의미하고, ‘광역도시’는 ‘2개 이상의 특광시군’으로 개념잡기

[기출] 도시군계획은 특별시의 구 또는 군을 포함한다.(X, 광역의 ‘특광’ 기초의 ‘시군’만 포함)

[참조] 세종&제주는 특광시군에 포함

 

#도시군기본계획

*종합계획 (공간구조+장기발전방향)

*광역도시계획은 종합계획X -> 즉, 어느 도시나 군의 성격파악을 위해선 ‘도시군기본계획’을 봐야함

 

#계획별 우선권

*광역도시 vs 도시군 : 도시군이 종합계획이므로 일반법, 광역도시는 특별법 -> 광역도시 우선

*도시군기본 vs 도시군관리 : 기본이 지침 -> 도시군기본이 우선

=> 즉, ‘국가계획->광역도시 -> 도시군기본 -> 도시군관리’ 순서

 

#도시군관리계획 (국계법 용어 출제 비중 60%)

*용도지역, 용도지구의~

*용도구역의~

*기반시설의~

*도시개발사업, 정비사업의~

*지구단위계획구역의~

[기출형태] 다음 중 도시군관리계획으로 결정해야 할 내용이 아닌 것은?

[참조] 지구단위계획 : ‘기반,도시,정비’를 하기 위한 보조적 계획(필요없으면 안함, ex.영통지구) / 지구단위계획은 특광시군의 ‘일부’를 대상으로 함 (느낌:계획 중 가장 작다)

 

#용도지역, 용도지구, 용도구역

*용도지역 : 기본적 (도관농자-도시,관리,농림,자연환경보전)

*용도지구 : 부가적

*용도구역 : 부가적 (개도시수입-개발제한,도시자연공원,시가화조성,수산자원보호,입지규제최소)

[참조] 용도지구&용도구역은 용도지역의 도시에 지정

[참조] 용도지역 간에 중복지정 불가 (나머지는 모두 중복지정 가능)

#기반시설 (주의할 부분만)

*교통 : 도로, 철도, 자동차정류장, 자동차검사시설

*공간 : 광장, 공원, 녹지

*유통공급 : 수도전기가스공급,방송통신,송유

*공공*문화체육 : 학교, 체육, 연구, 복지

*방재 : 하천, 유수지, 방풍, 방수

*보건 : 장사, 도축, 종합의료

*환경기초시설 : 하수도, 폐차장, 폐기물처리, 수질오염방지 (하수도-유통공급X, 폐차장-교통X)

 

#도시군계획시설

*기반시설 중 ‘도시군관리계획’으로 결정된 시설

*’도시군계획~’(시설,사업,시설사업) 모두 ‘기본’이 아닌 ‘관리’계획을 의미

 

#광역시설

*걸쳐있는 (ex.도로)

*걸쳐있지 않지만 함께 이용하는 (ex.공항)

 

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<용어>

공동구

유수지

 

■■■ 국계법 용어 2

#공공시설

*항만, 공항, 녹지, 공공용지, 하천, 유수지 (규모大, 설치자:모든사람)

*주차장, 저수지, 장사시설 (규모小, 설치자:행정청 – 만약,설치자가 행정청이 아니면, 공공시설 아님)

 

#개발밀도관리구역

*개발밀도를 관리하는 땅 -> 설치가 곤란

*건폐율*용적률 강화 (ex.도로폭이 좁아 도로양쪽 건물들을 더 못지음)

 

#기반시설부담구역

*기반시설을 부담시키는 땅 -> 설치는 가능 (개발밀도 관리구역 외)

*기반시설 설치비용

-신축*증축 (기반시설을 부족하게 만든 원인제공자가 부담 / 개축,재축,이전=X)

-보통, 행정청이 8, 신축*증축자가 2 부담

 

■■■ 광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획

#광역도시계획

*광역계획권 지정

*기초조사

*공청회(주민+전문가)

*지방의회 의견청취

*수립 (국장,시도지사,시장,군수 (cf.구청장X, ∵특광시군))

*협의 (업무 효율성 – 관련 행정기관끼리 협의된 사항은 인허가 받은 것으로 본다)

*심의 (‘도시계획위원회’라는 별도의 행정기관을 통해 진행)

*승인

*공고*열람

[참조] 공청회와 지방의회 순서는 중요X

[느낌] 지정 : 윗사람이 한다  / 수립 : 실무자가 한다

[참조] ‘광역계획권 지정’ 경우의 수는 오직 하기 2가지 (또한, 지정권자=승인권자)

1. 2이상 시도 : 지정: 국장(윗사람) / 수립: 시도지사(실무자) (ex.서울특별시-경기도)

* 시도지사 공동수립

* 국장 단독수립 (if 3년내 승인신청X or 국가계획)

* 시도지사&국장 공동수립(by요청) => 임의적

2. 같은 도(시군) : 지정: 도지사(윗사람) / 수립: 시장*군수(실무자) (ex.경기도고양시-경기도의정부시)

* 시장*군수 공동수립

* 도지사 단독수립 (if 3년내 승인신청X)

* 시장*군수&도지사 공동수립(by요청) / 도지사 단독수립(by요청) => 임의적(중요:유일하게 국장 승인X – 수립과정에서 시장군수도지사 모두의 의견이 합치되어 국장의견 불필요)

 

#도시군기본계획

*기초조사

*공청회(주민+전문가)

*지방의회 의견청취

*수립 (특광시군 (cf.국장X,도지사X))

*협의

*심의

*승인 (특광->국장X / 시군->도지사O)

*공고*열람

[참조] 특광이 국장 승인 불필요한 이유 : 한국은 특별시,광역시 규모 정도를 적절한 지자체 단위로 보고 있으며, 도의 ‘시군’을 이 정도 규모로 키우려고 장려하는 중(도의 개념 없애기 위함) / 다만, 현재는 시군이 미흡하므로 도지사의 통제를 받는 식

 

#도시군관리계획

*기초조사

*주민 의견청취 (공청회X, ∵구체적 일을 하는 단계이기 때문)

*지방의회 의견청취

*입안 ((원칙)특광시군 / (예외)국장&도지사)

*협의

*심의

*결정 ((원칙)특광시군->시도지사, 시군->대도시시장 / (예외)시장*군수,국장,해장)

*고시*열람 (고시:결정자 / 열람:특광시군)

[참조] ‘결정’의 예외 : 시장*군수(작은 일, ex.지구단위계획) / 국장(큰일, ex.국장직접입안,개발제한구역,국가계획연계한 시가화계획) / 해장(큰일, ex.수산자원보호구역)

[느낌] 용도구역 넓이 : 개도시수입 - 개(넓다), 도(좁다), 시(좁다), 수(넓다), 입(좁다)

[참조기출] 입안-주민의 제안가능내용 : 기지산행 / (면적4/5이상동의)기반시설 설치, (나머지 3가지는 면적2/3이상동의)지구단위 계획, 산업유통개발진흥지구, 행위제한 / 비용을 제안자에게 부담시킬 수 있다.(시킨다X)

[참조] 고시-효력발생시기 : 지형도면 고시한 날

 

 

#핵심지문OX

*틀린거 : 2,3

*맞지만 애매 :

-용도지역,용도지구,용도구역,개발,정비,지구단위 등의 내용이 도시군관리계획에 속한다는 큰 그림 기억