일반적으로 매매등의 계약에서, 계약금이 오간 이후, 어느 한쪽 일방의 계약해제가 발생했을때, '매도인은 계약금의 배액배상, 매수인은 계약금 포기'라는 건 많이 들어보셨을 것입니다.
이러한 내용은, 아래와 같이 민법 제565조에 명시되어 있는데요...
◆ 민법 제565조(해약금) ◆
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
그럼, '계약금'이 아닌 '가계약금'일 경우엔 어떨까요?
간혹, 매도인이든 매수인이든 가계약금을 걸어둔 상황에서, 어느 한쪽이 계약을 해제하려고 했을 때, 이 가계약금을 두고 논쟁이 벌어지곤 하는데요... (특히, 급상승장에서는 자주 보이죠...)
암튼, 오늘은 이 가계약의 해제와 관련된 사항들에 대해 정리해 보려고 합니다.
<가계약>은 정식으로 매매계약을 맺기 전, '계약금의 일부'를 주고 받는 임시계약입니다.
부동산은 가격이 큰 경우가 많아, 이의 일반적 계약금 10%라 하더라도 만만치않은 금액이 될 수 있어, 일단 이 '계약금의 일부'만을 전달하여, 이후 정식계약을 진행하는 것이죠.
이 '가계약'이란 법적개념이 아닌 관습으로 굳어진 행위일 뿐입니다.
민법에서도 '가계약'이라는 용어는 등장하지 않으며, 용어의 의미 그대로 계약이 완성되지 않았기때문에 '가'계약인 것이죠.
다만, 민법에서는 구두상 의사표시도 유효한 계약으로 보고 있기에, '가계약은 계약이 아니다'라고 할 수도 없습니다.
결국, 중요한 것은 '가계약'을 '계약'으로 볼 수 있느냐 없느냐가 핵심이라 할 수 있을 듯 하네요.
또한, 어차피 법이 필요한 것은 문제가 발생했을 경우뿐이니... 이런 문제들에 대해 판례는 어떤 태도를 취하고 있는지를 알고 있는 것이 좋을 듯 합니다.
일단, 결론부터 말씀드리면, 아래와 같습니다.
▶ 계약내용에 대해 구체적으로 특정하지 않았다면? → 계약의 효력이 없으므로, 원상회복 법리로
▶ 계약내용에 대해 구체적으로 특정하였다면? → 계약의 효력이 있으므로, 계약해제로 인한 해약금 또는 위약금 법리로
예를 들어, 매수인이 가계약금을 매도인에게 준 상황에서, 어느 일방이 계약해제를 하려고 할 경우, 아래와 같이 해결하는 식입니다.
① 계약내용에 대한 구체적 특정이 없었다면, 가계약금은 다시 매수인이 돌려받는 방식으로
② 계약내용에 대한 구체적 특정이 있었다면, 글 서두에 언급한 민법 제565조 해약금 법리대로 매도인은 배액배상, 매수인은 포기하는 방식으로
그렇다면, 이 '구체적 특정'이란 무엇을 말하는 것일까요?
이에 대해, 판례는 <중요한 내용이나 장래에 특정할 수 있는 기준과 방법이 구체적>이어야 한다고 하며, <매매목적물 / 매매금액 / 중도금*잔금의 지급방법> 등에 대한 합의가 있었다면, 계약이 성립된 것으로 본다고 합니다.
즉, 가계약으로 알고 진행을 했더라도...
위와 같은 구체적 내용들이 언급되어 합의되었고, 이 내용을 입증가능 한 상황이라면, 이는 계약으로 볼 수 있으므로, 계약해제시 민법의 '배액배상 또는 포기'법리로 갈 수 있다는 의미가 되겠죠.
관련 판례는 하기 링크 내용들 참조하세요.
https://jaturitube.tistory.com/448?category=311752
https://jaturitube.tistory.com/449?category=311752
추가로, 계약내용이 '구체적 특정이 된 상태'라고 가정했을 때, <해약금의 범위>는 어떻게 될까요?
아시다시피, 가계약금은 보통 계약금 일부로 소액입니다.
예를 들어, 매매가 3억 & 계약금 3천만원짜리 아파트를 매매하는데, 가계약금은 3백만원을 줄 수도 있겠죠.
그리고, 본계약 이전에 당사자 중 일방이 가계약을 해제하려고 했을 경우, '배액배상 또는 포기'의 대상이 되는 계약금 기준은....
'3백만원'이 아닌 '3천만원'이 될 수도 있습니다.
왜냐하면, 판례는 '소액의 계약금은 계약을 마음대로 해제할 수 있기에, 계약의 구속력을 약화시키는 결과가 되어 부당하다'고 보기 때문이죠.
관련 판례는 하기 링크내용 참조하세요.
https://jaturitube.tistory.com/450?category=311752
참고로, 요즘은 가계약이라도 아래와 같은 양식으로 문자를 주고 받는식으로도 한다고 합니다. (공인중개사가 있다면, 매도인과 매수인 쌍방에 같은 내용을 보내게 되겠죠.)
이는 앞에서 얘기했듯, 민법에서는 구두상 의사표시도 유효한 계약이므로...
일반적으로 작성하는 계약서가 아닌 카톡이나 문자도 입증자료로 가능하기 때문입니다.
참고로, '문자' 대신 '녹취'도 가능하긴 하지만...
'녹취'같은 경우, 법정에서 이걸 들어주는건 아니며, 본인이 직접 속기사무소에 가서, 녹취록 작성해야 하므로 비용과 번거로움도 따르기 때문에 쫌...^^;;
암튼, 저마다의 상황이라는건 너무나 다양하기 때문에, 위에 언급한 판례가 본인의 사례와 비슷해 보일지언정, 절대 똑같을 수 없다는 부분은 유념하여 해당 포스팅 보시길 바라며...
법 이전에 아무 문제없는 거래가 최고이고, 피치못하게 발생한 문제라도 상호간 합의로 종료되는게 차선인것 같습니다~^^
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