주택임대차보호법의 소액보증금 및 최우선변제금

 

주택임대차보호법(이하 주임법)은 '주거용' 건물의 임대차 관련해, 민법에 대한 특례를 규정해 국민 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하는 특별법입니다.
민법에서도 '임대차'에 대한 내용이 있긴 하지만, 민법으로 가면 임차인이 불리한 내용이 많기에, 이를 보완하기 위한 취지의 법이라 보시면 됩니다.

주임법에는 대항력, 우선변제, 최우선변제, 법정갱신, 임차권등기명령 등, 실제 우리가 아는 전세나 월세 등과 밀접한 수많은 내용들이 있으나...
오늘은 이 중 <소액보증금>과 <최우선변제금>에 대한 내용만 알아보려고 합니다.

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일단, 포스팅 시점 기준 주임법의 소액보증금과 최우선변제금은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

'세용화', '파주 김안과'로 외웠던 기억이 ㅋ

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<소액보증금>이란, 주임법상 소액임차인의 범위를 정하는 금액으로, 무조건 모든 임차인이 우선변제가 가능한 것이 아니라, 이 소액보증금 이하의 임차인만 우선변제가 가능합니다.
즉, 서울 지역 주택의 보증금이 1억2천만원인 임차인은 우선변제가 되지 않는다는 의미로, 이 내용은 하기 주임법 제11조에서 규정하고 있습니다.

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다음, <최우선변제금>에 대해 알아보면...
위의 소액보증금에 해당하는 임차인이라고 '전액'을 우선변제 받는 것은 아니고, 주임법 제10조에 규정하는 내용과 같이 '보증금 중 일정액의 범위'에서 우선변제를 받게 되는데, 이를 최우선변제금액이라고 합니다.

이 최우선변제금액은 다른 담보물권자(전세권, 저당권 등)보다 우선순위가 높은데요...
예를 들어, 소액보증금 및 조건을 갖춘 임차인이 거주하는 주택이 경매에 넘어갔을 때, 임차인의 경합순위가 저당권자보다 뒤지더라도, 최우선변제금액의 범위내 임차인이 먼저 배당받을 수 있다는 의미입니다.

참고로, 경매의 집행비용을 0순위라고 했을 때,
최우선변제금액은 바로 다음인 1순위,
당해세(재산세, 종부세 등)는 2순위,
피담보채권자(전세권, 저당권 등)들이 3순위입니다.

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추가로, 위에서 언급되었던 수도권정비계획법에 따른 <과밀억제권역>은 아래와 같으니, 함께 참조하세요~

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끝으로, 앞에서 얘기한 내용 중 '우선변제'와 '최우선변제'의 효력 시점도 중요한 부분인데요...
<우선변제>는 '대항력(인도+전입신고) 및 확정일자'를 모두 만족해야 효력이 발생하며, <최우선변제>는 확정일자가 없더라도, 경매신청등기전까지 '대항력(인도+전입신고)'만 갖추면 효력이 발생한다는 정도로 알고 계시면 됩니다.

 

이 대항력과 확정일자에 대한 상세한 내용은, 추후 다시 포스팅 하도록 하겠습니다~^^