[인강노트/입문] 181204-학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산 시장의 기능/특성/효율적시장론

#논점 : 가장 바람직한 완전경쟁시장의 개념 이해하고, 현실에서 왜 안되는지 파악 & 완전-불완전시장 비교

 

#완전경쟁시장 (이상, 모델)

*제품의 동질성 : 일물일가 / 제품의 표준화 / 정보비용X / 초과이윤X / 수급조절 용이 / 공개성

*수요자&공급자 : 다수 / 시장가격의 순응자

*시장진입탈퇴 자유

*완전정보 : 정보비용X

 

#부동산시장 기능 (자율적기능, 정부개입X)

*자원배분

*매매교환

*가격창조(가격형성)

*양과 질 조정

*정보제공

*부지경쟁

*용도결정

[기출] 소득재분배는 부동산시장의 기능 중 하나이다(X, 소득재분배=정부의 조세기능)

 

#부동산시장 특성 (불완전경쟁시장)

*추상적시장(자본시장측면) + 구체적시장(공간시장측면, ex.남대문시장(지리적공간내에서 비교))

*국지성 : 부동성 / 부분시장 세분

*개별성 : 비표준화 / 비조직화 / 비공개성(은밀성, 사적거래, 정보탐색비용 높음)

*수급조절 곤란 : 부동성 / 부증성

*매매기간의 장기성 : 단기적 거래 곤란 / 비유동성(낮은 환금성)

*소수 : 돈 있는 & 특정지역에 있는

*외부효과 : 부동성

*고가성 : 자금의 유용성

*법적제한 多

[참조] 단기왜곡 : 부동산 단기 공급(수요자폭등)일 때, 탄력성이 낮아 생기는 갭 (급경사, 장기왜곡X)

[참조] 부분(하위)시장 sub-market : 시장의 분화로 형성 / 용도구분(주상공) => 같은 지역에서도 다른 양상 가능

[참조] 불완전경쟁시장 분류

-독점시장 (ex.한국전력)

-과점시장 (ex.자동차산업 - 소수대기업)

-독점적경쟁시장 (ex.병원,약국)

 

#효율적 시장 (부동산관련 정보가 즉각 가치에 반영되는 시장)

*약성 효율적 시장 (불완전경쟁시장)

-과거 정보 -> 가치반영

-기술적분석 : 정상이윤O, 초과이윤X

-기본적분석 또는 미래정보분석 => 초과이윤 가능

*준강성 효율적 시장 (불완전경쟁시장 - 대부분의 부동산 시장)

-과거+현재 정보 -> 가치반영

-기본적분석 : 정상이윤O, 초과이윤X

-미래정보분석 => 초과이윤 가능

*강성 효율적 시장 (완전경쟁시장, 진정한 의미의 효율적시장)

-과거+현재+미래 정보 -> 가치반영

-분석 불필요 : 정상이윤O, 초과이윤X

-어떤 정보로도 초과이윤 불가능

[참조] 과거: 공표했던 / 현재: 공표한 / 미래: 비공표

[참조] 기술적분석: 과거의 정보 분석(서술되었던) / 기본적분석: 과거+현재 정보 분석

[참조] {경제학} 정상이윤: 총수입=총비용(손익분기점) / 초과이윤: 총수입>총비용 / 생산자의 적정이윤은 총비용에 포함 (즉, 총수입 100억 & 총비용 100억이면 10~20억정도 이윤이 있다고 본다)

[기출] 부동산시장은 강성효율적시장에 가장 친하다(X, 준강성)

[기출] 강성효율시장의 정의 : 공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 이미 시장가치에 반영되는 시장이다

[기출] 강성효율적 시장에서도 정보를 이용하여 초과이윤을 획득할 수 있다(X)

 

#할당효율적시장

*자원의 할당이 효율적으로 이뤄지는 시장

*완전경쟁시장은 항상 할당효율적시장이지만, 할당효율적시장이 완전경쟁시장인 것은 아님

*불완전경쟁시장에서 초과이윤과 이를 위한 비용이 동일하다면, 불완전시장에서도 할당효율적 시장이 될 수 있음

■■■ 레일리의 소매인력법칙

#중요 3인 : 레일리(W.Reilly) / 허프(D.S.Huff) / 크리스탈러(W.Christaller)

 

#레일리의 소매인력의 법칙 (전제조건 : 도시단위, 2개의 도시)

*각 도시의 유인력 = 인구/거리² (인구에 비례, 거리에 반비례)

[참조] 만유인력의 법칙 : 인력=무게(질량)/거리² (무게에 비례, 거리에 반비례)

[기출] 레일리는 영향력은 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다(X, 반대)

[예제] A도시(100만) ---2km--- C도시(10만) --- 2km--- B도시(50만)

(C도시에 대한) A도시의 유인력 = 100만/2² =25만

(C도시에 대한) B도시의 유인력 = 50만/2² =12.5만

A:B = 2:1 = 2/3:1/3 = 67%:33%

결국, C도시에서 A로는 6만7천명, B로는 3만3천명 가량 이동

*상권의 분기점(경계)

-분기점 : 양쪽도시로 물건을 사러가는 비율이 동일한 지점 (상기예제 C는 분기점이 X)

A도시인구=B도시인구 : 분기점은 거리의 정중앙

A도시인구<B도시인구 : 분기점은 A도시쪽으로 이동 (분기점은 작은도시에 가깝다)

A도시인구>B도시인구 : 분기점은 B도시쪽으로 이동

#컨버스의 분기점 모형 (레일리 제자)

*A도시에서 분기점까지의 거리 = AB거리 / 1+

[예제] A도시(10만) ---9km--- B도시(40만)

A에서 분기점까지의 거리 = 9 / 1+ = 3km

[참조] 시간이 없어서 찍을 때 : 기본원칙이 ‘분기점은 작은도시에서 가깝다’이므로, 4.5km보다는 작은 수

[참조] 대부분 문제의 루트는 4 or 9 로 출제됨

 

■■■ 허프 이론 / 크리스털러 이론

#허프의 확률모형 (전제조건 : 점포단위)

*각 점포의 유인비율

-점포면적 : 비례

-거리² : 반비례 (2승 : 마찰계수)

-경쟁점포의 수 : 반비례

*A점포의 시장점유율 = A점포의 유인력 / 각 점포의 유인력 합계

[예제] A점포 8000m² ---8km--- C도시 인구20만 ---2km--- B점포 2000m² (마찰계수=2, C도시인구 50%가 A나B점포를 이용한다고 할 때, A점포 이용고객수는?

A점포 유인력 = 8000/8² = 125

B점포 유인력 = 2000/2² = 500

A점포 시장점유율 = 125/(125+500) = 1/5 = 20%

A점포 이용고객수 = (20만x50%)x20% = 2만

 

#크리스탈러의 중심지 이론 (상업*서비스 중심지 이론)

*중심지 : 상품*서비스를 제공하는 곳

*도시전체의 분포*점포의 배열 분석

*중심지 계층 (고차 / 중차 / 저차) - (개수는 저차가 많고, 범위는 고차가 크다)

-상품 : 백화점 / 이마트 / 구멍가게

-교육서비스 : 대학교 / 중고등학교 / 초등학교

-공공서비스 : 시청 / 구청 / 동사무소

*중심지 성립조건

-최소요구치 < 재화의 도달범위 (최소요구치: 고객수or매출 / 재화: 서비스)

*상권의 형태

-단일중심지: 원형 / 중심지다수: 정육각형

*인구밀도증가, 소득증가, 경제활성화

-중심지수 증가, 중심지간 간격 좁아짐(조밀한 정육각형)

*저차->고차로 갈수록 중심지 수는 피라미드형

*중차가 포용하는 저차중심지수는 고차중심지로 갈수록 감소 (구멍가게는 외곽에 많고, 도심에 적음)

[참조] 상권규모와 이용빈도 관계 (기출)

저차중심지(상권규모 적다) -> 소비자의 구입*이용빈도는 높다

고차중심지(상권규모 크다) -> 소비자의 구입*이용빈도는 낮다

 

#정리

*중심지간 상호작용에 중점(중력형) : 레일리, 허프, (컨버스)

*중심지 형성과정에 중점 : 크리스탈러

 

#정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 – 불확실성하의 현재가치

*문제 : 쇼핑몰개발 정보가 있는데, 하기의 조건하에, 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보의 현재가치는?

-도심의 쇼핑몰 개발예정지 인근에 A토지

-2년후 쇼핑몰이 개발될 가능성은 70%

-2년후 쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 5억, 개발되지 않으면 3억으로 예상됨

-투자자의 요구수익률(할인율)은 연12%

*답 : 47,831,632원

-확실성하의 토지 현재가치 = {(5억x100%)+(3억x0%)} / (1+0.12)² = 398,596,938

-불확실성하의 토지 현재가치 = {(5억x70%)+(3억x30%)} / (1+0.12)² = 350,765,306

-정보의 현재가치 = 398,596,938 - 350,765,306 = 47,831,632원

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<용어>

#기대수익률 : 투자에서 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률 / 투자액대비 순수익의 크기 (=예상수익률, 사전적수익률)

#요구수익률 : 투자자가 부동산에 자본을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 필수수익률 (‘기대수익률>요구수익률’ 일때, 투자)

#내부수익률 : 화폐의 시간가치를 고려한 다기간의 수익률로, 투자안의 현금유입 현재가치 합과 현금유출 현재가치의 합을 일치시키는 할인율 (‘내부수익률>요구수익률’ 일때, 투자)

#할인율 : 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위해 적용하는 수익률 (투자자가 어떤 투자안에 투자를 하기 위한 최소한의 요구수익률, 할인율=요구수익률)

[ ]:대괄호 / { }:중괄호 / ( ):소괄호