원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 (계산법 & 공인중개사 기출문제)

■ 원리금균등분할상환

원금과 이자를 합친 일정한 금액을 나누어 상환하는 방식

-장점 : 상환금액이 항상 일정

-단점 : 초기엔 원금에 비해 이자상환비율이 높고, 후기엔 이자에 비해 원금상환비율이 높음 / 중도상환에는 불리(이자를 먼저 갚았기 때문에 원금이 많이 남은 상태)

<원리금 예제 : 100만원을 연이율 10%로 12개월동안 갚을 경우>

■ 원금균등분할상환

원금은 일정한 금액으로 나누어 상환하고, 이자는 줄어드는 원금들로 계산하여 상환하는 방식

-장점 : 원리금균등분할상환 방식에 비해 이자가 저렴 / 중도상환에 유리(처음부터 원금을 균등하게 상환하여 감소시킨 상태)

-단점 : 초기 상환부담이 크며, 매월 갚아야 할 금액이 달라 번거로울 수 있음

<원금 예제 : 100만원을 연이율 10%로 12개월동안 갚을 경우>

■ 기출문제 (공인중개사 부동산학개론)

아래와 같은 대출조건에서, 2회차에 상환할 원금과 3회차에 납부할 이자액을 순서대로 구하시오.

<조건>

- 은행에서 4억원 대출

- 대출기간 : 20년

- 대출금리 : 고정금리, 연6%

- 저당상수 : 0.087

- 원리금상환조건 : 원리금균등상환방식 / 연단위 매기간 말 상환

<공식>

* 원리금균등상환액 = 대출금X저당상수

* 저당상수 = r / {1-(1+r)^-n}

저당상수 공식을 통해 0.06/{1-(1+0.06)^-20} 방식으로 계산해도 저당상수가 0.087184... 식으로 나오긴 하나, 소수점자리 차이로 계산이 틀려질 수 있으니, 해당 문제와 같이 제시된 경우엔 고정된 제시숫자 사용할 것(r:금리, n:기간)

<풀이>

1. 원리금균등상환액을 구한다. 또한, 이 금액은 매해 동일하게 상환될 금액이다.

원리금균등상환액 = 4억 X 0.087 = 34,800,000원

2. 첫해는 대출원금이 변하지 않은 상태이므로,

이자 1 = 대출원금 X 이율 = 4억 X 6% = 24,000,000원

3. '원금 1 = 원리금균등상환액 - 이자 1' 이므로,

원금 1 = 34,800,000 - 24,000,000 = 10,800,000원

4. '이자 2'는 납부된 원금을 뺀 나머지 원금에 대한 이자이므로

이자 2 = (대출원금 - 원금 1) X 이율 = (4억-10,800,000) X 6% = 23,352,000원

5. '원금 2'는 3번 과정과 동일하므로,

원금 2 = 34,800,000 - 23,352,000 = 11,448,000원

6. '이자 3'은 납부된 원금 1&2를 뺀 나머지 원금에 대한 이자이므로,

이자 3 = (4억 - 10,800,000 - 11,448,000) X 6% = 22,665,120원