■■■ 부동산학의 성격~부동산학의 이념 / 부동산활동의 일반원칙
<총론> 3문제
@부동산의 개념(복합개념) p.22
@토지의 용어 p.33
@토지의 특성 p.43
#부동산학 성격
*종합,응용,구체적,사회,규범 (X=순수,자연,추상)
#연구대상
*부동산 활동 : 동적
*부동산 현상 : 정적
#연구분야
*실무분야(기술성)
-부동산결정분야 : 투자,금융,개발+정책 (투금개정)
-부동산지원분야 : 마케팅,관리,상담,중개,평가 (마관상중평)
*이론분야(과학성) : 부동산기초분야
#부동산학 접근방법
*발전순서 : 분산식 -> 중점식 -> 종합식
-분산식 : 다른 학문 내포
-중점식 : 특정 측면 중점
-종합식
~복합개념 : 기술적+경제적+법률
~단기간 부동산학의 통일화에 기여
*접근방법 : 법제도적, 의사결정, 행태과학적
-법제도적 : 규제,법률,제도,정책 중점 (중점식의 선두주자)
-의사결정 : 투자,금융,개발 / 인간은 이성적*&합리적 전제 – 이익극대화
-행태과학적 : 인간적요인,행태 / 사회심리적 접근
#부동산복합개념
*유형측면 : 기술적*물리적개념(기술)
*무형측면 : 경제적개념(가격,수익,비용) / 법률적개념(지역지구제,공법규제)
#지도이념
*효율성 : 최소비용&최대효과=> 민간 중시 / 이용측면=> 최유효이용원칙(최고최선원칙)
*형평성 : 분배측면=> 골고루 배분 / 강자규제,약자지원=> 임대주택정책
*합법성 : 부동산활동 범위
#부동산학(부동산활동)의 일반원칙
*능률성
-효율성(양적) / 수단성격, 기계화, 과학화
-소유활동 : 이용관리개발 – 이용가치 => 최유효이용 지도원리
-거래활동 : 매매교환중개 – 교환가치 => 거래질서확립 지도원리
*안전성
-거래사고방지
*경제성
-효율성(질적) / 수익성, 합리적 선택
-최소비용,최대효과가 있는 것 선택
*공정성
-사회성, 공공성
[참조] 능률성과 안전성은 반비례 관계
■■■ 부동산의 개념
#복합개념의 부동산
*물리적개념 : 자연, 위치, 공간, 환경
-자연:그대로 / 위치:고정성 / 공간:3차원공간(수평,지하,공중) / 환경:주위영향
*경제적개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
-생산요소:택지농지 / 소비재:관광지 / 상품:시장에서 거래
*법률적개념
-협의의 부동산 : (민법)토지 및 그 정착물
-광의의 부동산 : 협의+준부동산(의제)
~준부동산 : 자동차, 항공기, 선박(20t이상), 건설기계 / 공장재단, 광업재단 / 어업권, 광업권, 입목
#법률적개념
*토지
*정착물
-종속정착물(토지의 일부분) : 아스팔트 / 담장 / 나무(수목)
-독립정착물(토지와 별개) : 건물 / 명인방법,공시수단(수목집단,미분리과실) / 입목(등기된 수목집단) / 권원에 의해 타인의 토지에 재배된 농작물
#정착물 구분 기준
*부착방법 : 물리적+기능 – 효용손상유무 (ex.벽시계(정착물X), 인터폰(정착물O,기능적손상)
*물건의 성격 : 주물-종물
*설치의도 : 항구적-일시적
*당사자관계(누가설치?) : 임대인-임차인
[참조] 매매에서 정착물여부 불분명 => 정착물 취급(매수인의 것)
[참조] 동산취급 : 임차인정착물, 경작수확물, 가식의 나무, 비닐하우스
■■■ 토지의 분류(용어), 주택의 분류
#토지의 분류
*’공간정보법률’(지적법) - 지목 28개
*지목
-대(垈) : 주거,상업
-공장용지 : 공업
#토지용어
*대분류 : 소분류
-택지 : 주상공 (건축가능토지)
-농지 : 전답과
-임지 : 용재림, 신탄림
*택지, 부지, 대(垈), 대지
-주상:대垈 / 공:공장용지 => ∴부지 > 택지(대지) > 대垈 (부지=택지(건축가능토지)+그외토지)
-지목 ‘대垈’ vs 건축법상 ‘대지’ : 건축법 대지가 좀더 큰 개념(공업용지 역시 허가를 받고 건축을 할 수 있다면, 대지이다.) / 건축법 대지는 택지와 같은 범위 정도로 기억
*자루대지, 맹지
-건축가능, 건축불가능
*필지, 획지
-필지 : 법적개념 / 동일지번구성, 소유권구분단위 / 법적 등록&등기 단위
-획지 : 경제적개념 / 가격수준유사, 1획의 토지 (ex.아파트 한 단지)
[참조] 일괄평가: 복수필지를 1획지로 묶어 평가 / 구분평가: 복수획지를 1필지로 묶어 평가 => 필지가 기준이 된다고 생각하면 연상암기 편리
[기출] 필지는 법적 면적단위이다.(X)
[기출] 획지는 법적 면적단위이다.(X)
[기출] 획지는 필지보다 큰 개념이다.(X,케이스마다 다 틀림)
*나지, 건부지, 공지
-나지 : 택지, 건축물X, 제한X, 최유효이용 기대
-건부지 : 건축물이 부착된 땅
-공지 : 건축물 바닥면적 외 토지
[참조] 나지가격>건부지가격(원칙, 건부감가) : 용도다양, 최유효이용기대, 시장성(거래)높다
[참조] 나지가격<건부지가격(예외, 건부증가) : 규제 강화(ex.개발제한구역 지정)
*공한지, 유휴지, 휴한지
-공한지 : 투기목적, 도시토지
-유휴지 : 투기목적, 도시토지+농지(공한지보다 넓은 개념)
-휴한지 : 휴경지, 농지 지력 회복
*후보지, 이행지 => 전환지(ing)
-후보지 : 대분류 간 변경 (용도지역)
-이행지 : 소분류 내 변경
[기출] 전이 아파트로 변경 = 후보지 / 공장단지가 상업지구로 변경 = 이행지
*법지, 빈지
-법지 : 소유권O, 경제실익X (축대)
-빈지 : 소유권X, 경제실익O (백사장)
*소지 : 원지, 택지로 개발되기 전의 자연적 토지
*선하지 : 고압선
*포락지 : 하천, 침식, 지반절토
*한계지 : 가장 먼 경계선상의 토지
*표준지 : 인근지역의 지가수준을 대표하는 토지 (국장이 매년 1월1일 공시)
#주택의 분류
*단독주택(단다다공)
-단독
-다중 : 3개층이하 / 330m2이하
-다가구 : 3개층이하 / 660m2이하
-공관
*공동주택(아연다기)
-아파트 : 5개층이상
-연립 : 4개층이하 / 660m2초과
-다세대 : 4개층이하 / 660m2이하
-기숙사
#도시형생활주택 / 준주택
*도시형생활주택 : 300세대 미만
*준주택 : 주택외 건축물(오피스텔,노인복지주택,다중생활시설,기숙사)
[기출] 주택외 건축물에 해당하는 도시형생활주택… (X, 준주택)
■■■ 토지의 특성
#토지의 특성 (총론파트 중 가장 어려운 부분 & 감정평가와 연결)
*자연적특성
-부동성 : 지리위치, 등기공시, 임장정보, 국지화, 지역분석, 외부효과, 규제대상용이, 지방세세원근거
-영속성 : 장기배려, 물리적감가X, 소유이익&이용이익 분리(매매임대), 가치개념근거
-부증성 : 생산비법칙X, 물리적공급증가 불가(곡선-수직), 사회성*공공성, 공급조절곤란(수요경쟁높음), 집약적이용, 최유효이용근거
-개별성 : 개별분석, 거래의 비공개성(은밀성)->정보비용수반, 일물일가X
-인접성 : 지역분석, 외부효과, 용도대체가능(감정-비교방식)
*인문적특성
-용도다양성 : 용도적공급증가 가능, 최유효이용근거,
-병합분할
-위치가변성
-고가성
[참조] 감정평가는 ‘지역분석->개별분석’ 순서 (부동성&인접성->개별성 순서)
[참조] 외부효과 : 부*정의 외부효과-님비*핌비 연상 (부동성&인접성)
자투리튜브